マンションの大規模修繕工事で見積金額・工事費が適性か調べる方法

分譲マンションでは管理組合によって建物の維持管理が図られますが、その中で最も合意形成が困難な議案の一つが大規模修繕工事の実施検討です。

大規模修繕工事とは、竣工後１０～１５年が経過した頃に行う、外壁や鉄部部分の修繕や再塗装等といったマンション全体の一斉リニューアル工事です。

マンションの経年劣化が進行する以上、マンションの維持管理していくためには大規模修繕工事は必ず実施しなければなりません。

大規模修繕工事は他の維持修繕工事と比較しても最も高額な工事であり、検討は時間をかけて慎重に行うべき案件です。つまり、この大規模修繕工事の検討時期に当たった理事会は、他の年度の理事会と比較して、より濃度の高い活動をする必要が出てきます。

この検討活動の中で最も注視しなければ工事にかかる費用。つまり支出がいくらになるかとという事です。

大規模修繕の修繕積立金と支出について

管理組合は区分所有者より毎月修繕積立金を徴収し、マンションの維持修繕工事のために貯蓄をしています。

当然、大規模修繕工事もこの貯蓄した修繕積立金の中から支払うことになります。

構図としては、国が国民からの税金を基に公共事業をおこなうことと同義といえるため、この支出金には透明性や健全性が必要とされます。

そこで考えたいのはこの大規模修繕工事を実施するに当たり、取得した見積金額が適正なのかどうか、という点です。

工事費用が不透明であったり、使途不明な内容があれば、毎月修繕積立金を支払っている組合員からは不満の声が上がるのは当然のことと言えます。

ご自身の金銭が目的外の不必要な支払に当てられているならば、これほど無駄な支出はありません。このため、特に大規模修繕工事については、工事費用の精査、見極めは非常に重要なファクターと考えてよいと思います。

では、この大規模修繕工事費用が適正価格かどうかはどのように調べていったら良いのでしょうか？

管理会社より大規模修繕のベースとなる見積書を取得しよう

工事費用が適正かどうかは、比較検証をしなければ始まりません。

そこでまずは、自身の住むマンションの管理会社より見積書を取得しましょう。

管理会社は日々の日常管理の中で、設備状況やその劣化度合いを把握しており、また、竣工図面一式も管理しているところが多いです。つまり現状と過去データを最も理解している立場にあります。

これを活用しない手はありません。マンションにとって最も身近で、状況を精通している管理会社より見積書を取得し、これを工事検討のベースとすることをお勧めします。

ここで管理会社より提出される見積として予想されるのは、かなり割高な見積書である、ということです。

管理会社としては、管理組合から最も距離の近い立場であることから、まずは独占状態で工事交渉に入っているもののと思っています。そのため、見積価格は割高なのです。

戸数の少ないマンションであればあるほど、管理組合内に建築関係の従事者がいる可能性は少ないはずですし、スピード勝負で話が広がらないうちに定価で身を切らない金額での受注を目指しているはずです。

そのため、強気の値段にて提出してくることが多いです。これを今回の大規模修繕工事のベース仕様と設定した上で、この金額が適正かどうか、はたまた更なる減額を狙うことが可能か、更に動いてみよう。

合見積書を取得しよう

次にこの管理会社から取得した見積書を基に、他の施工会社に声を掛け、合見積書を取得しましょう。このご時勢、インターネット上で検索すれば多くの施工会社がヒットします。

この中で出来れば「マンションの近隣地域に在する施工会社」もしくは「同規模マンションの施工実績が豊富な施工会社」を選定したいところです。

近隣地域の把握度というのは、大規模修繕工事を施工するうえでとても重要です。

工事に際しては工事車両の通行や資材の搬入、職人の動き等がスムーズに行くことで、工事の質も相乗効果で向上していきます。
マンションの大規模修繕工事は近接しあった住宅地の中で行なう作業であることが多いため、人や物の動線確保は重要なのです。

マンション周辺の土地環境や性質を理解している地場の施工会社であれば一定の信頼は置けるといえます。

次に、施工会社の実績についても把握しておきたいところです。

マンションは大小さまざま、シンプルな設備からホテルライクな豪華絢爛のものまで多種多様です。つまり、「昨年度マンションの大規模修繕工事○○件受注！」という売り文句があったとしても、これが自身の居住するマンションとは規模やスペックと全く異なる建物の実績ばかりであれば、信頼度が高いとは言い難く思える。施工会社の経験値を計るうえでは、実績の件数だけでなく、その内訳までも精査していただきたい。

とは言え、大規模修繕のメインは塗装と防水です。同規模のマンションでの施工実績があるのであれば良しとすれば良いでしょう。

これらを踏まえ、施工候補会社を選定し、合見積書を取得しよう。

見積取得時の注意

競合の会社名は伏せる

見積を依頼の際、競合となる他の会社情報は伏せておくことをお勧めします。

施工会社としても、受注したい気持ちはある一方、戦いたくない相手もいます。つまり暗黙の察しあいで適切な比較検証ができない可能性も発生し得るのです。

クリーンな価格競争を進めるために、競合他社の素性が分からない状態で勝負するほうが公正で適切な見積価格になります。

見積書の体裁は全て揃えること

工事項目の並び方や単価は統一しておかなければ、テーブルに並べたときの比較が非常に億劫です。

「ベースの見積書と極力同じ体裁で作成して欲しい」とオーダーしましょう。それでも多少の差異は生まれてしまうのですが、各社各様の仕様見積と比べるのであれば雲泥の差です。

見積書を取りすぎない

取得する見積書の数としては、理想は4～5社程度。これ以上取得しても大きな差は見込めないですし、結果金額ありきの競争に繋がってしまいます。

依頼を受ける業者側もどうせ当て馬だろうと真剣に取り組んでくれない可能性もでてきます。

金額のみで判断しない

金額のみで判断し、安かろう悪かろうの判断はは避けるべきです。低価格で受注する業者の中には、仕様上は防水は２回塗りとしながらも、１回しか塗らない会社もあります。

大規模修繕はマンションの維持管理が目的ですので、安かろう悪かろうでは本末転倒なのです。

見積金額、工事項目の精査

最後に、金額の精査についてです。

取得見積書の体裁が揃っているのであれば、各社の項目を拾っていけば、工事金額の平均値や金額の差がある工事項目等を洗いだすことは可能です。

この他社の見積書を材料に減額交渉に移ることも出来ると思います。各社の見積書を見比べることで工事金額の適正価格が把握できると共に、更に精度の高い精査が可能であると思います。

ただし、削減ばかりすれば良いとものではありません。「安かろう悪かろう」ではなく、「適正価格で高品質な工事」のことも頭の片隅入れておいて頂くと良いです。

それが減額交渉後においても施工会社との信頼関係につながり、質の高い工事に繋がっていきます。

専門知識がなくても見積は適正化できる！

大規模修繕のタイミングで理事になった方、ご自身のマンションの資産価値を維持するために修繕委員になった方でも、建築業界に明るくない方も多くいらっしゃると思います。

けれど、道筋を立て情報収集を行い、上記のように順序を以って精査に取り組むことができれば、コンサルのような専門的な知識が無くとも費用を削減することは充分に可能なのです。

ご自身のマンションをよりよいものにするため、是非前向きに取り組んでみてください。