マンション修繕は管理会社か施工会社か？修繕業者を選びのポイント

いつもきれいに見えるマンションですが、実際に管理組合の役員として理事会運営などに携わると、小さな修繕工事の検討がたくさんあります。

共用廊下の角が欠けている、照明器具が不点灯になった、などの日常生活に関わる不具合から、非常灯バッテリーの劣化や排水ポンプの不具合などマンションの機能に関わる不具合なども日々発生しています。

不具合の修繕には、どの会社に任せるのかが重要な問題です。見積金額の妥当性はもちろん、その会社の信頼性、何かあったときのアフター対応も気になるところです。

今回は、管理組合がマンションの修繕会社を選ぶときにどのようなポイントを確認したら良いのかを解説します。

修繕業者選択は管理会社か修繕会社か？

マンションの管理組合が修繕会社を選ぶときに最初に悩む問題が「管理会社に依頼していて良いのか？」という事でしょう。

管理会社にもよりますが、自社を元請として工事見積を提出する会社は多くあります。

日頃からコミュニケーションが取れていて、管理という立場からマンションを見ている管理会社は信頼性やアフター対応という観点から見れば最良な選択かもしれません。ですが、金額面を考えるとベストな選択とは言い切れません。それは、多くの管理会社が修繕の実働部隊では無いからです。

管理会社への安心料を払うリスク

管理会社の多くは、修繕工事を受注すると実働を行う下請会社へ工事を依頼します。管理会社は下請け会社が実施した工事に対する責任を負いますので、その分の経費を工事見積に加算します。

この経費分はあくまで工事に対する安心料です。実働する工事会社に依頼するよりも工事金額は高くなってしまいます。

多くの居住者が暮らすマンションですので、しっかりとした工事ができる会社をお願いしたいのは山々ですが、管理会社に工事を依頼し続けていると安心料の経費が嵩んでしまうという問題を抱えることになります。

多くのマンションでは修繕積立金が足りていません。

管理会社経由の相見積もりについて

管理会社から工事見積が１つだった提出された場合、その見積金額の妥当性を検証するために相見積を取得したいと考えたことはありませんか？

工事金額に納得してから発注をしたいと誰もが思うものですが、この相見積もりを管理会社のみに依頼するのはあまり意味がないでしょう。

相見積を取得することを管理会社の社員に依頼したとしても、提出された見積の透明性が担保されません。

「高額な見積を提出しているのではないか？」

という疑念が付いて回ってしまうからです。理想は幅広く取得することです。

管理会社名の見積に対する相見積の取得を依頼する場合には、このような構図になってしまうことを承知の上で参考資料として依頼するようにしましょう。

修繕業者選びのポイント

1.適切な企業規模を選ぶ

管理会社以外の会社へ工事を依頼する場合、まず大切なことは適切な企業規模の会社に依頼することです。

例えば、マンションの廊下の壁に少々の欠損が見つかったとしましょう。

この修繕を大手ゼネコンへ依頼した場合、大手ゼネコンから建設会社へ依頼が届き、建設会社から左官を得意とする業者に依頼が届きます。

場合によっては、中間に入る会社はもっと多くなるかもしれません。

中間に入る会社の経費も大手ゼネコンとしての経費も全部加算して見積金額になりますので、実作業に係る材料や作業費よりも経費の方が大きくなってしまいます。

一方、この修繕を街中にある小さな左官会社に依頼した場合、作業の信頼性やアフター対応に不安が残るものの、見積金額は経費が省かれるため安価になります。

ゼネコンとはその名の通り、総合的に対応できる会社ですので、複雑で大きな工事には向いていますが、小規模な工事には向いていません。

工事の規模に合わせた工事会社に見積を依頼することが適切な工事会社を選ぶポイントの１つです。

2.修繕工事内容の継続性

マンションの廊下壁の修繕ならば、多少品質が落ちたとしても居住者の人命や日常生活に大きな影響を与えることはありません。

しかし、給水ポンプの交換が工事内容ならばどうでしょうか。

給水ポンプの交換頻度は10～15年で1回程度であり、各住戸のライフラインに関わる重要な設備です。

交換してから１～2年で不具合が発生して断水などになってしまうと居住者皆さんが困ってしまいます。

万が一、不具合が発生したとしてもしっかりとアフター対応を実施できる会社を選択しておくべきでしょう。

工事内容によっては、工事金額よりもまずは安心感やアフター対応を優先して、実績重視やメーカー系の工事会社に工事を依頼するという選択もあります。

3.過去の実績・他マンションでの実績

工事会社を選ぶうえで参考にすべき１つの要素が「実績」です。

その工事会社が過去に同じマンションで似たような工事を実施したことがあれば、作業上の注意点などを既に知っているでしょう。

スムーズに工事が実施できる可能性が高く、過去に発注している履歴は見積金額の妥当性を確認するうえでも安心材料になります。

また、他マンションでの工事の実績をヒアリングするのも１つの有効な方法です。

工事会社にはビルを中心に工事を行っている会社もあります。

マンションは居住者がいるデリケートの環境の中で修繕を実施しなければならず、安全確保や騒音などにも気を使わなければなりません。

ビルの場合は、環境にもよりますが、マンションほどに周囲に気を遣う必要はありません。オフィスビルなら土日に工事をすれば、ほとんど人は居ません。

ビルを中心に工事を実施している会社では、居住者への配慮が欠ける場合もありますので、工事当日に誰かが立ち会うなどの対策は考えておいた方が良いでしょう。

マンションの修繕業者選びで大切なこと

マンションの修繕工事は、全住戸から集めた管理費や修繕積立金を使用します。

修繕コストを下げることはもちろんですが、信頼性やアフター対応という面もとても重要なポイントです。

マンションの修繕工事は暮らしに直結しています。だからこそ、繕工事費を抑え、長期的に安心して暮らせるように高い施工品質の工事を担保できる、信頼できる施工会社を選ぶ事が重要です。