マンションの小修繕、するかしないかの判断基準について

分譲マンションに住んでいると管理組合の役員という務めが回ってきます。

マンション内における騒音やゴミ出しなどという日常生活における問題の他にも、設備の不具合を直す小修繕の検討なども行わなければなりません。

共用廊下のコーナーの破損、非常灯設備のバッテリーの劣化、煙感知器の不作動など、築年数が経過すれば設備も相応に劣化していくので、管理組合の役員に就任して「マンションってこんなに小修繕が必要なの？」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

大規模修繕のように目立つ修繕工事は、マンションの一大イベントですので、検討内容には多くの居住者が関心を寄せます。

そして、不具合が発生する前の保全工事ですので、検討期間を長く取ることができます。

しかしながら、小修繕の検討はキズや不具合などの実害を伴っていることが多いため、早めにするかしないかを役員が集まる理事会で決定する必要があります。

今回は、この小修繕をピックアップして、するかしないかの判断基準をお伝えいたします。

小修繕は大規模修繕と切り分けて検討する

「マンションの修繕は大規模修繕の時にまとめて実施しよう」と考えている方が時々いらっしゃいます。

まとめて修繕を実施することによって作業員の作業費や交通費などの業者経費を圧縮できるので、支出金額を削減する方法としてとても理に適っています。

ですが、大規模修繕は12～15年周期で実施する工事です。

築7年目で不具合が発生した設備の修繕を大規模修繕に合わせようとすると3年以上はそのままにすることになります。

共用廊下の壁が少し欠けてしまったなどマンションの機能に支障が無い場合は大規模修繕を待つこともできます。

しかし排水ポンプが動かなくなった、煙感知器が不作動になったなどマンションの機能に支障を来たす場合は早急に修繕を検討しなければなりません。

大規模修繕では設備関係の修繕はしない！

大規模修繕の範囲は外壁補修工事・屋上防水工事・塗装工事が主であり、多くの場合はポンプや機械式駐車場・エレベーターなど各種設備には手を付けません。

大規模修繕では足場を設置するため、足場に関連する工事内容はまとめることを検討すべきですが、各種設備の修繕は大規模修繕中でなくても実施できます。

これらのことから、各種小修繕は大規模修繕とは切り離して、必要なタイミングを見極めて実施すべきです。

機能性と計画性による小修繕の判断基準の考え方

大規模修繕は足場を組んで外壁などを修繕するという1つの概念があります。

ですが、小修繕にはそのような概念がありません。

各種設備の不具合を修繕することも小修繕ですし、共用廊下のキズを修繕することも小修繕です。また、共用廊下のキズは大きいものから小さいものまであります。

概念が無く種類も幅も広い小修繕ですので、小修繕の全てを検討するには時間とお金がかかります。

共用廊下の小さなキズは修繕したとしても、その後に宅配業者が台車で移動するだけで新しいキズが出来てしまう恐れがあります。

これに対応するには毎月のように修繕せねばならず、お金もかかります。

機能性による修繕の判断について

小修繕をするかしないかの１つの基準は「機能性」です。

給水ポンプは水を送る、機械式駐車設備は車両を保管するなどそれぞれの役割があります。

各種設備に関しては、この役割に問題が生じるようであれば、居住者皆様の日常生活にも影響を及ぼす恐れがありますので、早急に検討して小修繕を実施すべきでしょう。

設備点検では「耐用年数を超過しているので交換をおすすめします」など不具合は発生していないけれども点検した業者として交換を推奨するというコメントが挙がってくることがあります。

現時点で不具合は発生していないので、このようなコメントの場合は、すぐに修繕を実施するのではなく、設備状況を注視しながら、他の設備修繕と合わせて実施することで経費をまとめて支出削減を検討しましょう。

計画性による修繕の判断について

小修繕のもう１つの基準として「計画性」も重要です。例えば、2ヶ月後に定期総会で共用部照明のＬＥＤ化を上程する予定とします。

この場合、エントランスの照明器具に不具合が生じて不点灯になったとしても、通行できる明るさが確保されているのならば、個別に小修繕は実施せず、定期総会後のＬＥＤ化を待つという選択肢もあります。

その方が経費がまとまって支出削減につながります。

見栄えと資産性による小修繕の判断基準について

前述のように設備の小修繕は判断が比較的容易であり、小修繕の実施判断が難しいのはキズや汚れです。

共用廊下やエントランスなどのキズや汚れは、多くの場合、機能性に問題はありません。

また、計画性についても大規模修繕で補修する計画であることはほとんどであり、定期的な補修を予定しているマンションは少ないと思います。

マンションの見栄えをどうするかは管理組合の判断になる

キズや汚れを小修繕として直すべきか否かに明確な正解はありませんので、直すかどうかの判断は組合員の代表者として管理組合役員が集まる理事会の多数決が有効です。

キズや汚れというのは、見つけてしまうとずっと気になってしまうという性質があります。

そのため、居住者から「ここにキズ・汚れを直してほしい」とリクエストが届くことが多い事案でもあります。ですが、リクエストを受け付ける都度直しているとキリがありません。

小修繕をする上で何を優先するか？

代表者として集まっている管理組合役員が現地を見て、マンション全体の見栄えと資産性という判断から直すべきか否かを決めるようにしましょう。

リクエストを出している居住者は直してくれないことへの不満を募らせるかもしれませんが、修繕に使うお金はマンション全体から集めている管理費や修繕積立金です。

「マンション全体の見栄えと資産性の観点から判断をした」と毅然とした姿勢で説明に臨めば、その居住者は納得せずとも定期総会などでは多くの組合員から賛意が得られるはずです。

小修繕をすることになったら？

また小修繕であれ修繕をするとなったら相見積もりを取るようにしましょう。これを理事会の決め事としてしまうことが理想です。

なぜならその修繕費用は管理組合の財布である修繕積立金から支払われるものであり、１つ１つは小さな節約でも、塵も積もれば山となるのように、積み重ねることで大きな節約に繋がるからです。

小修繕の判断基準についてのまとめ

小修繕と一言で言ってもその内容は多岐に渡りますので、設備の詳しい不具合状況や長期修繕計画との整合性などについては管理会社へしっかりと確認するようにしましょう。

修繕を実施するかしないかの判断が難しい場合もありますが、その時には「設備の機能性」「今後の計画性」「マンション全体の見栄えと資産性」などの観点から修繕を実施するか否かを判断すると良いでしょう。