マンション防水工事の頻度、種類、タイミング！知っておきたい基礎知識

マンションの保全を考える上で重要な要素が「防水」です。

屋上の防水層が破断してしまうと、住宅部分への漏水につながり住民の日常生活に影響を及ぼす恐れがあります。

マンションは鉄筋とコンクリートで躯体を構成しているため、躯体の中に雨水などの水分が染み込んでしまうと、鉄筋が錆びてしまい、躯体の耐久性が低下する懸念もあります。

今回は、マンションを良好な状態で保つために必要な防水工事の基礎知識をお伝えいたします。

防水工事の頻度

防水層の種類や規模などにもよりますが、国土交通省が公表している長期修繕計画では12年1回程度が目安とされています。

一般的な屋上防水の保証は10年間であり、新築時のアフターサービス期間も10年間です。保証が切れる頃に防水層の状況を確認して、検討を始めるようなスケジュールイメージです。

10年以上の防水保証をする業者も

最近では、使用材料の品質が向上したことから、施工後15年間の保証を提示する業者もあります。

12年周期で防水工事を実施していくと60年間で5回工事が必要ですが、15年保証・17～18年周期で防水工事を実施する場合は工事が4回で済みます。

1回の工事コストが上がっても、回数を減らせることで長期的な目線で見たコストダウンにつながる可能性がありますので、施工費用と施工頻度のバランスはしっかりと確認するようにしましょう。

防水工事の種類

防水工事の種類は大きくは以下の３種類に分類されます。

アスファルト防水

アスファルトを溶かして防水層を形成する工法です。

防水工事の中では一番歴史が古く、施工品質が安定しやすいので信頼性の高い工法と言えます。

道路の工事現場にて感じる通り、アスファルトは溶かすときに独特の臭いが発生してしまいます。

住民が住みながら実施される大規模修繕工事では、アスファルトシートの裏面をバーナーで炙ることでアスファルトを溶かしながら貼り合わせる工法や裏面にゴムアスファルトの粘着性で貼り合わせる工法などが採用されています。

アスファルトシートを貼り合わせていくので、広い範囲の施工に向いていますが、細かく複雑な施工範囲には向いていません。

ウレタン防水

ウレタン材を塗ることで防水層を形成する工法です。

液状のウレタンを塗布する工法ですので、アスファルト防水と違って狭い範囲や複雑な範囲を施工するのに向いています。

一定の厚みを持たせることで防水層としての耐久性が生まれるため、下地に凹凸があったりすると、施工時の厚みが安定せず、十分な防水効果が得られません。

そのため、ウレタン防水を施工するときには、下地をしっかりと整えることがポイントになります。

シート防水

防水用の塩ビシートやゴムシートを貼り合わせて防水層を形成する工法です。

工場で製造された防水シートを施工するので、ウレタン防水よりも下地の影響を受けにくく、施工スピードが早いのが特徴です。

一方で、シート同士を貼り合わせる作業は、職人の力量の差が出やすく、施工品質が安定しにくいというデメリットがあります。

施工範囲や環境に適切な工法を

施工する範囲や環境などによって適切な工法が違いますので、なぜその工法を選んだのかを聞いてみるのも良いでしょう。

また、別の工法に変えることは出来ないのか、変えられる場合は費用面の差なども確認してみましょう。

防水工事が必要なタイミング

防水工事はマンションを長く維持していくために重要な工事ですので、劣化の兆候を見極めて事前に対処する「保全工事」として考える必要があります。

そのためには防水層が劣化してきているというサインを見逃してはなりません。主な劣化のサインは以下の通りです。

保護塗料の劣化

防水層の上に保護塗料が塗られている場合、保護塗料が日光や風雨にて劣化が進んでいきます。保護塗料の色味が退色してきたら、劣化が進行しているサインです。

保護塗料の再塗装や防水工事の施工を検討しましょう。

防水層の膨れ

防水では、防水層の下に空気が入って接着が剥がれることに膨れが発生することがあります。

空気によって防水層が安定しなくなり、長く放置をしてしまうと防水層が破断したり、端の方の剥がれにつながったりします。

膨れの具合や範囲にもよりますが、早めに対処することを検討しましょう。

ドレン（排水口）のゴミ

屋上には落ちた砂埃や落葉は雨や風などで排水口に流れていきます。

排水口には排水管を詰まらせないように目皿がありますので、放っておくとドレン（排水口）が詰まり気味になっていきます。

溜まった土砂から雑草が生えてしまうと根の力で防水層が破断してしまう恐れがありますし、ドレン廻りは防水層の端ですので、詰まって雨水が滞留してしまうと、防水層の裏側に水が回る恐れもあります。

防水層の劣化とは直接関係はありませんが、防水層を良好な状態で維持するためにはドレン廻りの定期的な清掃が必須です。

早めに劣化のサインを見つけること

早め早めに対応していくことで簡易な補修で済むようになります。

それがコストを抑えることにもつながりますので、定期的な防水層の確認は必ず行うようにしましょう。

防水工事は専門家の意見を尊重しよう

インターネットなどで調べれば、防水工事の各種工法やメリット・デメリットが掲載されています。

管理組合としてしっかりとした知識を蓄えることは重要なことですが、防水工事はマンションを長く維持していくための生命線といっても過言ではありません。

特に大規模修繕に伴う防水工事では、既に既存の防水層がありますので、その種類や状況を見極めながら、上張りか新規防水かを選択しなければならず、その判断には知識と経験が問われます。

複数の業者に確認をしてみる

施工業者からの見解について、問題が無いか確認したいのであれば、複数の業者に聞いてみるものいいでしょう。

防水は十数年に1回の工事ですので、施工コストのみを注視してしまって選択を誤ってしまうとその後の漏水対応などに苦慮してしまいます。

日常生活ではなかなか手が届かない分野でもありますので、専門家の意見を尊重しながら、施工方法や施工業者を選定していきましょう。

防水はマンションの資産価値

マンションは、コンクリートと鉄筋という構造が何十年という長い期間維持されていくことを前提に資産価値が形成されます。

20年程度で躯体がボロボロになってしまうのであれば、マンションに資産価値を見出す人は少ないでしょう。

マンションの資産価値を維持する上で躯体を守る防水工事はマンションの資産価値を守る生命線です。

大きなコストがかかる工事ですが、適切なタイミングと工法で防水工事を実施することが資産価値の維持につながりますので、無理に引き延ばしたりせずに、保全工事として早めの検討をお勧めいたします。