大規模修繕の工事内容！大規模修繕って何をするの？

マンションの重要なポイントの１つとして挙げられる「大規模修繕」。

大規模修繕はしっかりと検討した方が良い、費用比較のために相見積を取るべきなどの記事がインターネットでも掲載されています。

ですが、まずは大前提として、大規模修繕はどこをどのように修繕する工事なのかを知っておかなければなりません。

今回は、大規模修繕を正しく理解するための第一歩として、大規模修繕ではどのような工事を実施するのかを解説いたします。

大規模修繕の対象範囲

街の中を歩いているとマンションの周囲に足場を組んで外壁の補修工事を実施しているのを見かけることがあります。

あれが大規模修繕です。

設備は大規模修繕の対象外

大規模修繕は外壁や屋上など主にマンションの外回りを施工対象としており、給水設備や排水設備、機械式駐車設備や駐輪設備を対象とはしません。

これらは設備修繕と呼ばれ、大規模修繕とは別に各種点検などで不具合が生じたときに個別に修繕検討を進めていきます。

大規模修繕を実施する業者は建設系の業者がほとんどですので、これらの設備を修繕することはできずに別の設備専門業者へ依頼することになります。

大規模修繕では主に外壁・屋上を修繕する

大規模修繕では、外壁や屋上が劣化して雨水が侵入しないように定期的なメンテナンスを実施することが主な目的です。

建具など内装系の部位もまとめて実施することで経費を圧縮できるメリットがありますが、主な目的を忘れずに外壁や屋上の修繕は手を抜かないようにしましょう。

大規模修繕の一番の目的

多くのマンションはコンクリートの躯体の上にタイルを貼って外装を仕上げています。

外壁のタイルは、竣工後のコンクリートの圧縮や地震の揺れなどによって浮いてしまうことがあります。マンションの形状や新築時の施工品質などよっても異なりますが、1回目の大規模修繕で補修するタイルは全数の5～10％を見込むことが一般的です。

足場を架設して外壁全体の打診調査を実施して、浮いている箇所を特定していきます。浮いている範囲によって、目地の部分から接着剤を注入して浮いている空間を埋める補修方法を採用する場合もありますし、既存タイルを剥がして新しいタイルへ張り替える場合もあります。

外壁調査と補修を実施しなければ、いつかタイルが落下してしまう危険性があります。

タイルの落下は、人身事故や破損事故につながってしまう恐れがありますので、このような事故を予防することが大規模修繕の一番の目的です。

あわせて読みたい

大規模修繕の定義と目的 管理組合にとって最も大きな仕事はマンションの大規模修繕です。 大規模修繕とは長期修繕計画に基づいて行われる「計画修繕」の中でも、建物全体に行う修繕工事を大規模...

足場は大規模修繕の重要ポイント

多くのマンションにおいて外壁に足場を架けるのは、大規模修繕の時だけです。

足場の架設は、足場の専門業者がいるぐらいに専門性が高く、実施するには大きな費用が発生します。そのため、小さな修繕のために都度足場を架設してしまうと修繕費用が嵩んでしまいます。

塗装作業を大規模修繕に合わせて実施する理由の１つとして、足場が無ければ塗装できない鋼製建具を大規模修繕に合わせて塗装することで、足場架設回数を減らすことが挙げられます。

足場が架設されるのは非常に貴重なタイミングということを覚えておいていただき、足場が必要な工事は費用圧縮のためにまとめて実施するように検討してみましょう。

防水工事について

外壁と同じくマンションの内部を守る役割を果たしているのが屋上です。屋上の防水層が劣化してしますと、雨漏りなどが発生してしまいます。

また、外壁補修も同様ですが、コンクリートのひび割れに雨水が侵入してしまい、コンクリート内部の鉄筋に水分が接すると錆が発生し、コンクリートを押し出す爆裂現象につながります。

躯体のコンクリートの一部が落下すれば、通行人などが怪我をする恐れがあります。

屋上防水の耐用年数

屋上の防水保証は一般的には10年間です。

大規模修繕の周期は約12年ですので、屋上防水の保証が無くなった段階で大規模修繕の検討を始まるため、大規模修繕に合わせて屋上防水を実施することが一般的になっています。

バルコニーの防水について

屋上の防水工事も重要ですが、バルコニー内の防水工事も屋上と同様に重要なポイントです。

屋上は管理スタッフの判断で出入りできるため、定期的に調査することが可能ですが、バルコニーの保守状況の確認は居住者に委ねられています。

屋上防水はもう少し先でも大丈夫という状態でもバルコニー内の防水が劣化してしまっている場合もあります。

そのため、各戸のバルコニーを定期的に補修する意味合いでも12年周期の大規模修繕に合わせてバルコニーの補修するを実施することが適切です。

バルコニーの補修は大規模修繕が最適

足場が無い場合、各戸のバルコニーを補修するためには、各住戸の中を通過する必要があります。

新築時ならば未居住ですので各戸を通過するのは簡単ですが、大規模修繕の段階では各戸に居住者がいます。

そのため、住戸の中を通過するには居住者のスケジュール調整が必要ですので、全戸のバルコニー補修をまとめて実施するのは実質不可能です。

バルコニーの確認が居住者に委ねられていること、バルコニーをまとめて実施するのは足場が無ければ不可能なこと、この2点から大規模修繕で足場を架けた時には必ずバルコニーを補修するようにしましょう。

大規模修繕は外壁と防水が主な目的とめ

大規模修繕では、外壁タイルや防水を補修することが主な目的です。

外壁全体の打診のために足場を架けるので、足場が必要な塗装工事やバルコニー補修は必ず一緒に実施するようにしましょう。

反対に足場が必要ではない共用廊下やフェンスなどの補修は費用面を考えて後回しにするのも1つの考え方です。

大規模修繕の工事目的を知れば、それに応じた工事内容も分かるようになってきます。

大規模修繕に対して全てきれいに直るというイメージを抱いてしまっていると、実際に大規模修繕を検討する段階になって、イメージと現実にギャップが生まれ、トラブルの原因にもつながってしまいます。

何でもかんでも大規模修繕で直すという考えではなく、目的に応じて一緒に実施する工事内容を取捨選別できるようにしましょう。