マンションの修繕費、管理会社からの見積もりが高いと思ったら、、、

普段暮らしている中ではあまり意識することが少ないかもしれませんが、マンションは年数と共に必ず劣化します。そのため、劣化した箇所に対し、管理会社のアドバイスをもとに適宜小規模な修繕工事を行っています。

マンションは毎年毎年小さな修繕工事をしているのです。マンションの修繕工事は大規模修繕だけではありません。

ある程度金額が大きければ総会で審議し、比較的規模が小さいものであれば理事会で審議して工事を決定していきます。

そして年に１度行われる定期総会の会計報告にて、どのような工事に対して、いくら支払ったのかの報告書が提出されます。

問題は

1. この修繕工事費が著しく高いケースがある
2. もしくは必要ない工事をさせられている可能性がある

ということです。

修繕費が高くなる理由

なぜ修繕工事費が高くなるのでしょうか？

マンションの修繕は管理会社によって提案され、そして管理会社が見積もりを取得します。大規模修繕であれば扱う金額が大きいため、修繕委員を立ち上げたり、理事会内で施工会社を探すこともするでしょう。

しかし、それ以外の工事やちょっとしたメンテナンスについては「任せきり」が現実ではないでしょうか？

そして管理会社が間に入るということは中間マージンが上乗せされた金額で見積もりが作られます。

この中間マージンが著しく高いために、修繕費が高くなるのです。

管理会社の見積りだけでは不十分な理由

「管理会社に見積もりを持ってきてもらった。けれど、まだこの見積もりが高いので再度管理会社に相見積もりをとらせてる」

このような対応をとっている理事会も多いのではないでしょうか？

「この相見積もりに効果はないのか？」と言われれば「ない」とは言えません。

なぜなら管理会社側としては、一回目の見積もりよりも高い金額を出すわけにいきません。

けれど、「修繕費が高くなる理由」でお伝えした通り、管理会社を通じて依頼する限りはどの施工会社を選んでも割高な中間マージンが見積りに上乗せされるのです。

結局は管理会社を通じて発注していることになるため、修繕費は割高なままなのです。

本当に必要な修繕工事なのか？

ここまでは「修繕工事費が高い」ケースをご紹介しましたが、必要のない修繕工事を提案されているケースもあります。

不必要な箇所に対して工事を行なっていれば工事費は上がります。実際に問い合わせ頂いた組合様の事例を紹介します。

事例１：緊急の屋上防水工事

ある組合様では管理会社から建物点検の後に、緊急で屋上防水の修繕工事を提案されました。

しかし、見積もりが高いために他の施工業者に現地調査をしてもらったところ、緊急性は低いと判断され、数年後に控えている大規模修繕と合わせて行うことになりました。

まとめて行えば費用は圧縮できますが、２回に分けるとその分コストがかかります。

事例２：鉄部塗装の提案

また別の管理組合様では管理会社から鉄部塗装の提案をされたことがあります。提案書には写真付きで鉄部塗装をすべき箇所の一覧が載っていました。

後日、複数の理事が箇所を確認しましたが、コストを掛けて行うほど錆があるように見えませんでした。加えてその箇所は、マンションのすこし入り込んだ箇所であり、急いでお金を掛けて対応するような箇所でありませんでした。

こちらも他の施工会社に調査をお願いした結果、必要ないとのアドバイスを受け、結局工事は見送ることになりました。

これらの工事事例は一例にすぎない

これは一例に過ぎませんが、このように本来は必要ない修繕工事の提案を受けている可能性はあります。工事ありきで進んでしまうと、やらなくても良い工事までやることになります。

高いから安心ではなく、高いのは不必要な工事をしているから、という可能性もあります。また必要以上に見積りが高いだけの可能性もあります。

「高ければ安心、安いから杜撰」ではないのです。

修繕費を下げるために理事会・管理組合がすべきことは？

ここまでは「修繕工事費が高い理由」「管理会社の見積もりだけでは不十分」であることをご紹介しました。

では、自分たちのお金である修繕積立金を無駄にせず、コストを抑えるにはどうすればいいでしょうか？

それは管理会社を通さず理事会、管理組合で修繕工事を発注することです。

すべの任せきりにしてしまえばやはりコストは上がります。手間を惜しまず、自分たちでもその修繕工事に関わる業者を探すことです。

屋上防水、鉄部塗装、大規模修繕など、それらの修繕に対して対応ができる業者を探し、自分たちでも声を掛けることがコスト削減につながります。

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修繕費の削減するために

修繕工事費を削減するには自分たちで業者に直発注すれば、コストは適正化され安くなります。

ただ問題は、「管理会社を通さずに修繕工事どのように進めればよいか分からない」という事だと思います。そしてもう１つは「どんな工事会社を選んでいいかわかならい」という事です。

建設業界は元請け、下請け、孫請けと上から下に流れる構造になっています。

大手に依頼すれば「安心」といったものを得られますが、実際に工事をするのはその下請けや孫請けの会社です。

施工品質を担保しつつ、コストを削減する為には、実際に施工をしている会社に依頼をしていく必要があります。

修繕費を削減し修繕積立金を未来に残す

マンション修繕公募サイトでは、修繕コスト削減のために、修繕業者を公募するサービスを展開しています。

これまでの実績としてですが、大規模修繕費が下がらなかった事はありません。またこれまでの累積削減額は１億円以上です。

おそらく、今後もこの100％の削減率は変わらず、累積削減額も伸び続けていくでしょう。

マンションの修繕工事にはまだまだ削減の余地があるのです。そして修繕積立金に悩んでいるマンションは非常に多いです。

マンションが供給過多と言われる中、修繕積立金はマンションの資産価値に大きく影響します。

修繕積立金が不足するマンションになってしまうのか、未来に修繕金を残せるかは、理事会、管理組合の皆様の取り組みにかかっているといっても過言ではありません。

なぜなら、マンションの修繕工事は取り組み方次第で必ず削減することができるのです。