高経年マンションにおける断熱改修とは？

徐々に寒くなり始める季節ですが、部屋の中の暖房器具に頼ることなく、部屋の中を温かくする考え方があります。

マンションの断熱改修という考え方で、壁に断熱材を入れる方法や、屋根の外断熱防水、窓サッシを工夫する方法などがあります。特に高経年マンションでは今後考えて行かないといけないテーマでもあります。

断熱改修のそれぞれの特徴や、マンションとして対応すべき内容などを見て行きたいと思います。

高経年マンションのマンションの断熱改修について

マンションに限らず室内では、夏と冬で寒暖の変化が激しいことから、冷暖房器具で調整しながら適温に保っていき、心地よい環境にしていく必要があります。

しかしながら、壁面の断熱材の劣化や窓の隙間から冷気や暖気が入ると室内が適温に保たれず、また保たれたとしてもエアコンやストーブを使い続けなければなりません。

そこを少しでも解消していくことが、快適な生活環境を確保する上でも重要となっています。

断熱改修とは

断熱改修とはどのような改修工事を指すのでしょうか。

冬は室内の暖気を、そして夏は冷気を極力外に逃がさないようにするための工夫のための工事と言えばわかりやすいでしょうか。マンションの室内は、窓ガラスの隙間や、壁面、柱や梁などの躯体を通じて、気候変化による外部要因の影響を受けます。

その影響を極力少なくしていく工夫をしていく必要があります。

近年の新築マンションはこれらの工夫が髄所になされていることや、劣化が進んでいないことから、影響はまだ少ないのですが、高経年マンションになると徐々に影響が表れ、マンション全体としての課題として捉えていく必要が出てきます。

部屋が寒いのは実は区分所有者一人一人の冷暖房設備で解決できる問題ではなく、マンション全体で考えていかなければならない課題なのです。

このような課題が発生するのですが、何度か当社のコラムでも触れている国土交通省の『長期修繕計画ガイドライン』には、断熱改修についてはあまり触れられておらず、『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』という資料に記載されています。

※国土交通省　改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（PDF資料）

断熱改修の重要性

より良い環境を確保していくためには、様々な負担が発生します。

とりわけ、夏や冬にエアコンやストーブを使い続けるということになると、個々の区分所有者に対する光熱費の負担が増加するでしょう。

特に30年超の高経年マンションが増加してきている現在、壁面やサッシの劣化が進むマンションも多くなってきています。

さらに、二重窓や厚みのある窓ガラス等、最新の工夫がなされていないマンションも非常に多く、２回目、３回目の大規模修繕工事においても課題が浮き彫りになって来ています。

特に冬の時期だと、冷気が侵入する室内には結露やカビが発生し、室内の適温が維持されないばかりか、サッシや壁面の更なる劣化にも繋がり、日々の管理への影響にも繋がってくるでしょう。

断熱改修は、結果的にマンションの資産価値向上の観点にも繋がってきます。高経年であっても新築マンションと同じ基準の断熱環境を保持しているマンションは、それなりの価値向上に寄与すると考えられます。

断熱改修の手法

断熱改修の手法にはどのような方法があるのでしょうか。専有使用部分を部分的に改修する方法や、共用部分全体を改修する方法など、どこを改修していくかで様々な工法があります。

詳しくは国土交通省による『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』に詳細はありますが、概要のみ見ていきます。

サッシの改修

既存サッシの外側または内側にもう１組新たなサッシを設置する二重サッシ工法や、かぶせ工法として高性能サッシを上から被せて取り換える方法があります。

サッシを撤去して入れ替える工法もありますが、こちらは窓ガラスの間口寸法が狭くならないメリットはあるものの、高コストになります。

ドアの改修

ドアについては、長期修繕計画ガイドラインによると34～38年周期で取替えが必要と考えられているため、機密・断熱性や遮音性に優れているドアに取り換えていくことが望まれます。

外断熱改修

外壁面の断熱性能を高める工事や、屋根の外断熱防水が考えられます。

外壁面はマンションの外壁すべてを断熱材で覆うことで各住戸に影響するため、ほぼ全戸に対して断熱性能が期待されます。

屋根の外断熱防水は、屋根スラブと防水層の間に断熱材を入れる工事で、最上階の住戸に対して有効な手段です。

外断熱改修は住戸の外側に厚みのある壁面で覆うため、外観が変わってしまうことや、壁の出っ張りによりこれまでの使い勝手と変わってしまう可能性があります。

内断熱改修

一方で、マンションの各住戸の内側から断熱材を入れていく内断熱改修という工法もあります。

ただし、全戸で実施しない場合は外断熱に比べ効果が限定的であることや、住みながら工事を行うため住民にとって非常に不便であること、断熱材を住戸の内側に入れることで部屋が狭くなってしまうことなども考えられます。

また手間が掛かり結果的に高コストになります。

断熱改修の注意点

これらの断熱改修工事を検討、実施していくにあたって、マンションの管理組合にとって何が重要になってくるのでしょうか。

マンションの改修はしていきたいものの、注意しながら対応して行く必要があります。

修繕積立金の確保

まずは修繕積立金が十分な額があるかどうかが重要です。先に紹介した改修工事においても、どの規模まで実施するかで金額が大分変ってきます。

場合によっては借入を行うことで、賄う必要も出て来るかもしれません。

そうなった場合には、次回を含めた今後の長期修繕計画をしっかりと作っていく必要があり、その上でいくら借り入れたらいいのかのシミュレーションも欠かせません。

一方で、最近は国土交通省や各自治体からも断熱改修に関する各種補助金も出てきています。

断熱改修は、温室効果ガスの排出量を削減するというSDGsの目標も絡んでくるので、国や自治体としては一定の補助金を付与してでも実施したいという意向があります。

そのような施策を検討するのも非常に重要です。

総会での承認

総会の承認は大規模修繕工事を実施する場合と同様に必須ですが、とりわけ断熱改修を行う場合は、修繕規模によっては普通決議か特別決議かの見極めも必要になってくると考えられます。

大規模修繕工事は共用部分の重大変更に当たらず通常の改修扱いとなり、普通決議で可能ですが、断熱改修は重大変更事案に当たる可能性があり、区分所有者数及び議決権の各4分の3以上の承認が必要になる可能性もあります。

断熱改修は大規模修繕工事とセットで実施

マンションの断熱改修工事は大規模修繕工事とセットで実施することが望まれます。

一例ですが、大規模修繕工事を行う場合は足場が必要となりますが、外断熱工事を行う場合も同じく足場が必要となる場合が多いためです。

また、まとめて工事をすることにより、施工管理が同時進行でできることや、区分所有者への配慮も可能です。

まとめ

今回は断熱改修について取り上げました。

高経年になればなるほど、見た目や普段使用する設備が劣化していくだけでなく、各区分所有者の室内にも大きな影響を及ぼすこととなります。

どのタイミングで断熱改修を検討するのか、長期修繕計画にも踏まえながら検討していくことが望まれます。