マンションの修繕に必要な劣化診断の進め方！知っておきたい大切なポイント
長年住み続けると、所々に劣化が進行してきます。
傷んでくる箇所について、定期的に見て行かないと、更に劣化が進行しマンション住まいの生活に影響を来すことも出てくるかもしれません。
また、大規模修繕工事の前においてもマンションの劣化状況の診断をしなければなりません。
そのような劣化診断ですが、どのような点に注意しながら行っていけばいいのでしょうか。
主要なポイントに絞りながら紹介したいと思います。
大規模修繕費を大幅削減‼︎
マンション修繕公募サイト
透明なプロセスと競争の原理で
マンションの修繕費を大幅削減！
公募サービス詳細はこちら
マンションにおける劣化診断とは
マンションの経年により劣化が進行する箇所が出てきます。その個所を具体的に絞り込んで劣化の状況を診断する必要があります。
日々の管理において区分所有者から実際に傷んでいる個所や気になっている個所をアンケート調査で挙げて貰い、そこから進行することが一般的です。
目視等で行うことが出来る簡単な一次診断を通じて、さらに診断が必要となる場合に詳細を調べる二次診断が行われます。
躯体や外壁の診断
アンケートや目視調査を通じて、コンクリートにおける中性化や圧縮強度の問題、さらにはひび割れなど、劣化状況が表面化してきます。
また診断するまでもなく、コンクリートのひび割れや雨漏りなど、表面的に分かるものは、現象が発生次第、管理組合や理事会において早期に診断・チェックする必要があります。
防水層の診断
屋上やベランダにおいては雨ざらしになることで防水層が劣化してきます。
防水層の診断として、屋上の平らな部分である平場や排水するドレン（水抜き穴）の劣化、さらに立ち上がりなどを調べることで、階下への雨漏り等防いでいかなければなりません。
【マンション屋上】
※イメージ画像
給排水管の診断
毎日使用する給排水管は、経年により劣化度合いが激しくなり、そのままの配管を延命させる更生工事や、配管そのものを取り換える更新工事が必要となってきます。
経年だけでなく、配管の材質や調査状態、さらには修繕積立金の状況によって、更生か更新かの対応が必要になります。
一次診断の主な方法
簡易的な診断が中心となる一次診断にはどのような方法があるのでしょうか。
とりわけ、壁面や防水層、電気設備に注目して確認してみたいと思います。
壁面のひび割れやタイルの浮きの診断
テストハンマーを使用することで、外壁やタイル等の浮き状態を確認することができます。
コンコンと外壁やタイルを叩くことで、音の違いによりタイルの浮き状態を判別するものとなります。
浮いていることで音の違いが分かり、劣化が進行していることが判別できます。
【テストハンマーでの診断】
※イメージ画像
また、クラックスケールにより、壁面のひび割れの幅を計測することができます。深さを図る時は針状のゲージで簡易的に測定することも可能です。
【クラックスケールによる調査】
※イメージ画像
防水層の診断
目視による防水層表面の破損や剥離の状況や浮き、膨れ、接合部の剥離などを確認することができます。
また壁面やタイルでも登場した、テストハンマーにより音の変化で劣化具合の判断が出来ます。
さらに、器具を使って防水層に針を入れることで、その厚みを計測する事が出来ます。ただしこの方法は、厚みを実際に測定しやすい反面、防水層に傷がつく事や、針が下地まで刺さる防水素材でないと計測が難しいとされています。
電気設備の診断
非常用照明はバッテリーが内蔵されており、その平均寿命は４～６年となっています。
従って、定期的に非常灯や誘導灯を照らすバッテリーの診断を行う必要があり、バッテリーの残量を計測する点検具を用いて行います。
また、共用部分にある分電盤のチェックも欠かせません。分電盤に問題が発生すると、マンション全戸に対して停電等の影響が出るので、普段の管理状態のチェックは勿論のこと、定期的な診断を行うことで、不備がないか確認していくことが重要です。
【分電盤】
※イメージ画像
二次診断の主な方法
表面的な一次診断に対して、機器を使用して具体的にデータを取得するような二次診断としてはどのような方法があるのでしょうか。
躯体やシーリング、鉄筋等、マンションにとって特に重要な部分に注目してみていきます。
躯体関連の診断
マンションの躯体の中でも多くを占めるのがコンクリートですが、コンクリートは雨風による経年劣化により、中性化が進行します。
本来はアルカリ性であるコンクリートが空気中の二酸化炭素を吸収して、中性化していくことをコンクリートの中性化といいます。
コンクリートが中性化する事により、コンクリート内に埋め込まれている鉄筋が酸化、膨張しコンクリートを押しやって破壊していく懸念が出てきます。
中性化診断としては、ドリルでコンクリートの一部をくり抜いて、くり抜いた部分にフェノールフタレイン溶液を塗布します。
赤紫色に変色したところはアルカリ性が保たれている状態であり、変色しない所から徐々に水性に変化しているという判断になります。
中性化として、コンクリートをくり抜いた穴の奥に行くほど赤紫色に、表面に近いほど色が付かない特徴が見られます。
【コンクリートのひび割れ】
※イメージ画像
また、前述したコンクリートのひび割れの深さを具体的に測定するためには、専用の超音波器を用い、超音波をコンクリートに当ててその伝播時間を測定することにより、検査することが可能です。
シーリング劣化診断
窓枠や扉の周りにつなぎ目や外壁の仕上げ、コンクリートやタイルのつなぎ目である目地などに使われるシーリングですが、こちらも劣化が激しくなってきます。
具体的な診断方法としては、鋭利なカッター等でサンプルを切り出し、内部までシーリングの弾性が残っているかを確認します。
【シーリングによる修復】
※イメージ画像
劣化すると硬直化し伸縮性が無くなり、室内に対する断熱効果が発揮できなくなったり、つなぎ目である伸縮性が機能しなくなることによる耐震性への懸念も想定されます。
小規模な劣化であれば、通常の管理の中での修繕で対応可能ですが、大規模な劣化が見られた場合には大規模修繕工事の段階で修復していくことが望まれます。
鉄筋探査試験
コンクリートの中性化の際に先述しましたが、中に埋まっている鉄筋を調査する方法です。
具体的には、電磁波を発信してその地場の変化により鉄筋を検出する方法や、鉄筋より反射したマイクロ波を受信して鉄筋の位置やかぶり厚さを測定する方法です。
かぶり厚さとは、コンクリート表面から鉄筋がどれぐらいコンクリート内部に埋め込まれているかの最短距離（厚さ）のことで、この厚さが構造部材により一定規模であることが、建築基準法施行令により定められています。
万が一測定により、かぶり厚さが足らない場合は、法令違反になるため、特殊樹脂等を用いて修復をする必要があります。
まとめ
今回はマンションにおける主要な診断項目について確認してきましたが、紹介したのは一部であり詳細を調査することも可能ですが、それだけ費用が発生します。
実施する場合は大規模修繕工事を前提として診断調査を行うことが望ましいですが、管理組合や理事会として、日々のチェックや意識を向上させることで、劣化に対する意識や早めに手を打っていくことも大切でしょう。
大規模修繕費を大幅削減‼︎
マンション修繕公募サイト
透明なプロセスと競争の原理で
マンションの修繕費を大幅削減！
マンション修繕公募サイト