理事・修繕委員の方へ

【工事方式別】大規模修繕工事で管理会社に依頼できること

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大規模修繕工事を行う際に、マンションが管理委託している管理会社に、何をどこまでお願い出来るものなのでしょうか?

今回は管理会社に委託を行っているマンションを想定して考えていきたいと思います。

どのような方式を前提としているか

普段の管理をお願いしている管理会社に対して、どのような工事手法を想定しているかで管理会社の関わり方が違ってきます。

具体的に、責任施工方式か設計監理方式に分けてみて行きたいと思います。

責任施工方式の場合

責任施工方式は、大規模修繕工事を請け負う施工会社が責任をもって工事全体を請け負う方式になります。

  • 管理会社経由で施工会社を見つける
  • 管理組合が管理会社の手を借りずに、独自で施工会社を選定する

この2つのケースが考えられます。

設計監理方式の場合

設計監理方式は、設計監理を行う設計事務所や設計監理会社等のコンサルタントが施工会社の見極めを客観的に行い、理事会や修繕委員会に対する助言を通じて、施工会社を決めていく方式です。

どんなやり方が望ましいのか?

どんな方式のやり方が望ましいのでしょうか?

管理会社に依頼した場合、管理会社は自分たちに近い関係者で大規模修繕工事の受託をしたいと考えるのが普通です。

管理会社としては、責任施工方式で、施工会社を選定するところからも自分たちの息の掛った会社でやりたいと考えるでしょう。

設計監理方式は、管理会社を経由せずに設計監理のコンサルタントに依頼して、客観的な見地からの助言や施工会社を比較検討することも出来るため、その点においては管理組合にとっては好都合でしょう。

しかしながら、管理組合と設計監理コンサルタントが直接やり取りし、管理会社は蚊帳の外に置かれることから、相談や依頼できることも限られてくることが考えられます。

それぞれの手法は管理組合の方針により変わってきますが、順を追って見て行きたいと思います。

責任施工方式で管理会社に依頼できること

責任施工方式を前提として工事を実施する場合は、前述している通り

  • 管理会社に依頼して施工会社を見つける
  • 管理組合独自で施工会社を見つける

の2つのパタンがあります。

管理会社経由で施工会社を依頼する場合

この場合、管理会社と関係が深い施工会社が選定されることが多いため、管理会社に対して工事案件に関する全てを依頼することが可能です。

修繕委員会を通じて、最終決定は理事会となりますが、丸投げを行う事も可能です。理事会側が考えていることをそのまま依頼することが出来ます。

メリット

この方法のメリットとしては、工事前の調査診断や、施工業者の選定の準備、工事実施に至るまで窓口の会社に全てを丸投げすることが出来るため、理事会や修繕委員会の負担が軽減できます。

また将来的には大規模修繕工事が控えているとなると、普段の管理に該当する小規模な修繕は後回しにしてまとめて実施することも可能でしょう。

さらに、仮に工事を行う施工会社との間に管理会社が理事会の窓口に立っている場合は、工事の進捗を理事会や修繕委員会の際に管理会社から聞けばいいという、利便性や情報の一元管理がなされることも挙げられます。

デメリット

デメリットは、管理会社が間に入る事で費用が割高になる可能性があることでしょう。

また理事会や管理組合の懐事情を入手しているため、修繕積立金の予算額から逆算して割高なものや、予算消化のための必要のない提案が出てくる可能性もあります。

さらにそれが、割高かどうか判断できない可能性もあったり、チェック機能が働きづらい観点から、談合がなされることも否定できません。

管理組合独自で施工会社を選定する場合

この場合は、管理会社に対してはお願い出来ることは限られてきます。

メリット

メリットは管理会社ではなく、管理組合独自で相見積もりを比較検討するため、コストが上乗せされたものが出て来る懸念が減少することにより、コストダウンが図れる事が挙げられます。

当社の様なサイトを活用したり、業界紙で公募することが考えられます。

デメリット

一方のデメリットとしては、自分たちで施工会社を探してくるという手間が掛かる点です。

また管理組合独自でとりまとめるため、負担が増加するとともに、管理組合に大規模修繕工事の知見がない場合には、見積内容が適正に評価できないことが挙げられます。

設計監理方式で管理会社に依頼できること

設計監理方式行う場合は、基本的に担当する設計事務所に業務を任せることができますので、管理会社に依頼することはあまりないでしょう。

依頼できることこととしては、管理会社に設計コンサルの紹介を依頼すること程度でしょう。

まとめ

大規模修繕工事を行うに当たって、管理会社にとってメリットがあることは依頼しても対応して貰えますが、必ずしもそうでない場合は手間が掛かる事から、依頼しても対応できない場合も考えられます。

管理会社に対して何を依頼するのか考えていくのが望ましいでしょう。

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