基礎知識

大規模修繕の談合!今マンションで起きている事、防ぐために出来る事

先日、毎日新聞オンラインでマンションの大規模修繕について、このような記事が紹介されていました。

マンション大規模修繕で談合横行 工事費釣り上げも

管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。

毎日新聞ニュース

具体的にはどういう事なのでしょうか?

今マンションの業界で起きていること、そして、管理組合に出来ることをご紹介したいと思います。

談合とは

まず談合について簡単に説明をしておきます。

談合とは入札の参加者が事前に落札者と価格を決めておく事です。

発注者側としては、価格競争をさせて値段を下げる目的があるにも関わらず、裏ではすでに業者と価格が決まっているという事です。

本ケースにおけるマンション大規模修繕の談合

一般的にマンションの大規模修繕では、参加した施工会社からの見積りを取り、その価格を比較して業者を決めていきます。

けれどコンサルという立場であれば、見積り価格の操作は簡単です。

例えば、大規模修繕の工事仕様書の修繕範囲の面積や必要な材料の数は多く上乗せしておく、バックマージンを受け取る事になっている業者には正しい面積と数を伝えればいいのです。

またコンサルは管理組合側にアドバイスをする立場なのですが、裏で取引をしている施工会社が有利になるように進めればいいのです。

これが今回毎日新聞で取り上げられたニュースの内容であり、問題はこのような談合が横行している、という事です。

なお、工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20%にもなるそうです。

もし、1億円の工事を発注したとしたら、2000万はコンサルがバックマージンとして得ているということです。

また問題はコンサルは管理組合からコンサル業務の依頼を受けその対価を受けっていることになりますので、このような行為は完全な利益相反です。

大規模修繕はコンサルに任せたから安心、ではない!

大規模修繕の方式には大きく分けると、管理組合と施工会社で進める「責任施工」、コンサルの第三者を入れる「設計監理」の2種類があります。

マンションの最近の流れとしては、「第三者を入れたほうが安全だから」ということで、後者の「設計監理」方式で工事を発注する管理組合が多いです。

けれど、本来工事を監視するべき立場の第三者が、その立場を逆手にとって暴利を貪っているということです。

建築関係のお仕事をしていない限り、マンションの理事や修繕委員の方が大規模修繕に詳しい、ということはないと思います。知識がないから第三者を頼んでいるにも関わらず、このような状況になっているのです。

これが今業界で起きていることなのです。

大規模修繕で談合を防ぐにはどうすればいいのか?

防ぐ術はないのか、といえばそんな事はありません。

基本的にコンサルと施工会社が談合を組んでいる場合、そこの施工会社は十中八九コンサルから紹介された施工会社でしょう。

そのため、コンサルとは全く関係のない施工会社を自分たちで探せばいいのです。

利害関係のない施工会社に依頼をして見積りをとってもらう、仕様書についてアドバイスをしてもらうなどすれば良いのです。

「第三者を入れる」という発想は「第三者がいないとちゃんと工事しない」との考え方が背景にあるのかもしれません。

けれど、大規模修繕をする施工会社は管理組合の敵ではありません。ブラックと言われるような会社ではなければ、管理組合に喜んでもらえる良い工事をしたいと考えています。

「自分たちを選んでもらえれば絶対にいい工事をします!」

そうおっしゃる施工会社の方は多いです。

癒着や談合のない公平な競争実現のために

設計監理を選ぶ背景には「コンサルに任せないと細かいことがわからないから」という意図もあると思います。

けれど、分からないことを分かるように説明してくれるか、これを1つの判断基準とすることも出来るのではないでしょうか?

マンションの工事をするのは管理会社でもコンサルではなく、施工会社です。

最後にもちろん、このようなコンサルばかりではない、ということは付け加えておく必要があります。

大切なことは、自分たちでも信頼できる施工会社を探すことで、癒着や談合のない公平な競争を実現することができるようになる、ということです。

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