責任施工方式と設計監理方式〜それぞの方式における管理会社の役割

「マンションの大規模修繕工事は管理組合にとっても最も重要な仕事である」と言っても過言ではないかもしれません。

その大規模修繕工事において、施工会社に直接修繕工事を依頼する責任施工方式と、コンサルタント雇って修繕工事を行う設計監理方式があります。

では、管理会社に依頼せずに責任施工方式や設計監理方式で大規模修繕工事を行った場合、管理会社にはどのような役割を期待すればよいでしょうか？

今回は責任施工方式・設計監理における管理会社の役割について考えてみたいと思います。

責任施工方式における監理会社の役割

大規模修繕工事を施工会社による責任施工方式で進めることが決定した場合に管理会社が果たす役割にはどのようなものがあるでしょうか。

施工会社による責任施工方式で大規模修繕工事を行う場合、管理組合と施工会社の関係が良好であったとしても、専門的な知識を有する方が管理組合の中にいなければ、透明性や公平性を保つことは困難です。

そこで管理会社の出番となるわけですが、管理組合の立場でのアドバイザーとして活躍することが重要になってきます。

施工会社の選定サポート

まず管理会社は施工会社の選定をサポートする必要があります。

大規模修繕工事における責任施工方式において、施工会社の選定は大規模修繕工事を大きく左右する案件です。安心して大規模修繕工事を任せる事が出来る施行会社を選定する為に、管理会社は管理組合をサポートする必要があります。

次に工事の設計内容についてのサポートですが、やるべきことが十分に盛り込まれているかを確認する作業があげられます。常日頃からマンションのメンテナンスを行っているわけですから、これまでに改修した内容や予算不足等の理由で先延ばしした箇所を加味した内容になるよう助言する必要があります。

大規模修繕費用の助言

大規模修繕工事の施工費を決める際には、大規模修繕工事が完了した後の事まで考慮し、管理組合に助言する必要があります。

誰よりも管理組合の財務状況を把握しているわけですから、適正な価格である事を精査することも大事ですが、何より工事完了後の所持金であるとか、長期修繕計画を加味し、修繕積立金が今後どのように推移するかシュミレーションし、工事後における住民の皆様の負担を出来る限り軽減させるべくアドバイスしなければなりません。

施行開始後は、施工会社と管理組合との架け橋になって、契約の際に約束されたことが果たされているのか、工事期間中に発生する苦情等をトラブルにならぬよう解決に導くことが必要です。

更に施工中の検査も、管理組合と共に立会い、管理組合の立場に立ち、満足のいく大規模修繕工事になるよう管理組合を導くことが大事です。

最後に工事が完了した後も、アフターメンテナンスに関するアドバイザーとして活躍する必要があります。

責任施工方式のポイントは管理会社の信頼関係を築いておくこと

このように、施工会社による責任施工方式で大規模臭工事を行う際に管理会社が果たす役割は非常に大きいです。大規模修繕工事は数ヶ月ですが、管理会社は変更がない限り、ずっとマンションを守り続けるという役割がありますからね。

管理会社がしっかりとフォローしてくれるように、常日ごろから管理会社との信頼関係が築いておくことが重要です。

コンサルタントを雇う大規模修繕での管理会社の役割

大規模修繕工事にコンサルを入れた場合、中立的な立場の第三者がはいることで公平性や透明性は保つことが出来るかもしれません。

しかし、公平性や透明性が保たれているという「安心感」からくる「慢心」が逆にコンサルと施工会社の癒着を発生させる原因に繋がりかねません。

そのため、管理組合とコンサルと施工会社の三者を本当の意味で三者を客観的にみる立場の役割を管理会社が果たす必要があります。

第三社として癒着の排除

コンサルはコンサル費用を頂くこと以外で報酬を貰うことは原則ないわけですから、監視し続けなければ施工業者と親交を深め、やたらと追加工事を提案するなどし、利益をあげるべく動くかもしれません。

また、あってはなりませんが理事会・修繕委員会を始めとする住民とコンサルが結託し、共有の財産を無駄に減らすことが無いように監視することも重要です。

当然ながら管理組合の財産は「共有財産」ですので、一部の住民の専有・共有部分に対し、やる必要が無い追加工事を行ったり、一部の住民の懐に管理組合のお金が入るようなことがあっては絶対になりません。

このように、三者間の癒着防止や提案された追加工事が本当に必要なものかを判断し、助言することは、コンサルを入れた際の管理会社に課せられた役割の一つといえます。

大規模修繕の責任の明確化

大規模修繕工事にコンサルを入れた際に管理会社が果たすべき役割は、ずばり！「トラブルやアフターメンテナンス時の責任の所在を明らかにする」ということです。

コンサルを入れることで、責任の所在は明らかになりやすくなると思いがちですが、工事に関わるプレーヤが増えるということは各々が自己主張ばかりし、収集がつかなくなるというデメリットが生じやすくなります。

管理会社は、起こったトラブルやアフターメンテナンスのフォローを本当の意味で第三者的に判断し、助言する必要があります。

マンションを維持管理している役目を負っているのは管理組合であり、そのサポートをするのが管理会社です。

このように、管理会社はコンサルを入れた際にも中立性・公平性・透明性を保つ大きな役割を果たす必要があるわけです。