責任施工、設計監理、 CM方式ともう１式を図式で解説！各方式の特徴とメリット・デメリット

マンションを適切に維持、管理していくためには修繕工事が必要不可欠です。

適切な修繕工事が行われるかどうかで資産価値も大きく変わると言っても過言ではありません。

そこで今回は、マンションの大規模修繕工事の3つの方式（責任施工、設計管理、 CM方式）のそれぞれ特徴とメリットとデメリットを紹介します。

責任施工方式

責任施工方式とは、マンションの管理会社や施工会社に修繕工事を委ねる方式です。

例えば建設当初からのお付き合いである施工会社や、長年丁寧なメンテナンスを行っている施工会社に修繕を任せるマンションは少なくありません。

一社を簡単に選定できるケースでは、修繕を発注する側（以下、発注者）にとって、あまり心配事もないし手間もかからず楽だと言えます。それが責任施工方式の一番のメリットです。

ではデメリットは何でしょうか？「責任施工方式」は、発注者の選んだ一社にすべてを任せる方式であるということです。前述したような信頼関係が築けていれば問題はないでしょう。

しかし、残念ながらそうでない場合もあると思います・また予算・費用の関係で、長年付き合ってきた会社とは折り合いが付かない可能性もあります。

そんなケースでは複数の会社から見積もりを取って比較検討する必要が発生します。数多く存在する管理会社や施工会社から一社を選定するのは、発注者にとって大きな負担となります。

責任施工方式をまとめると、「信頼できる施工会社を見つけることができるか？」この点がクリア出来れば、発注者側にとって、コストも掛からず最も良い方式といえます。

設計監理方式

設計監理会社が施工会社の工事をチェックし、手抜きのない適切な修繕工事を行わせる方式が設計監理方式です。

メリットとしてあげられるのは、設計監理会社という第三者が加わることで、より良い修繕が行われる可能性が高いことです。この第三者目線に対する期待は高く、人気のある方式です。

しかしデメリットも存在します。設計監理会社は、得てして自社と親密な関係にある施工会社を選ぶ、という点です。

設計監理会社が施工会社を選定する。選ばれた施工会社が良質な工事を行う。設計監理会社はその実績を買って、また同じ施工会社を選ぶ・・・・。当初はそうであったのかもしれません。

しかし、設計監理会社と施工会社の繋がりが深まれば深まるほど、そこには『馴れ合い』が発生し、監理が甘くなる可能性があります。そんなケースでは折角のチェック機能も働かなくなってしまいます。

設計監理方式をまとめると、「第三者目線に対して大幅に期待することが出来ますが、設計監理会社のチェック機能が健全か見極めることが必要」といったところです。適切な設計監理会社の選定が出来るか、これがポイントです。

CM（コンストラクション・マネジメント）方式

マンション修繕工事の最後にご紹介するのが、CM方式（コンストラクション・マネジメント方式の略称）です。この方式の最大のメリットは、各工事に対して業者を選定する方式のためコストを抑えられるところにあります。

例えば、鉄部を塗る塗装会社や、外壁のひび割れを直す業者、給排水設備を直す業者など、マンションの修繕工事にはさまざまな業者が携ります。それらを別々に分離発注することで、価格帯を選ぶことが出来、大幅なコストダウンが見込めます。いわば「いいとこどり方式」と呼んでもいいと思います。

但し、沢山の業者がバラバラにマンションに入ってくることになります。そのため、発注者側と業者の間に入ってコンサルタントを行う、調整役のマネジメント会社が必要です。

デメリットは、マネジメント会社の、それも担当者個人の力量一つで修繕工事の結果が全く違ったものになることです。

マネジメント会社の担当は、決して現場には明るくありません。塗装もしなければ、ひび割れも直しません。そのため、実際に作業をする人から見ると、「何にも出来ない人」と思われても仕方がありません。マネジメント会社の担当者が一級建築士であったとしても、机上で活躍する人であって、現場に来たら手も足も出ないと思われてしまうこともあるでしょう。高圧的な態度を取れば、作業員に嫌われる。逆にお人よしだと舐められ、手抜きをされる、そんなことも有り得ない話ではないのです。

CM方式をまとめると、「コストは確実にカット出来るが、仕上がりがどうなるかマネジメント会社の力量よるところが大きい」といったところです。

プロポーザル方式

もう１つ新しい考え方であるプロポーザル方式についても触れておきます。

プロポーザル方式とは、大規模修繕を実施するにあたって、提案者である施工会社から大規模修繕のための企画内容を発注者側に提案して貰い、その中から最善のものを選択していく方式です。

プロポーザルは「企画・提案」の意味であり、具体的に発注者側である管理組合に対して大規模修繕内容を提案して貰う考え方です。

プロポーザル方式のメリット

なんといっても、管理組合目線で大規模修繕工事を提案してくる内容のため、管理組合が主導となって進めることが出来ることでしょう。

従来の方式である責任施工方式や設計監理方式はこれまでの記載の通り、管理組合が中心となる事はありませんでした。

その点では間に入る会社の不正や談合等を防ぐことが出来、管理組合の意向が踏まえられるあるべき姿に近いのではないでしょうか。

プロポーザル方式のデメリット

数々の提案が上がった場合に、その修繕企画の精査や選定に手間が掛かる事が想定されます。

また管理組合は専門的な知識や修繕ノウハウを持たないことが多いため、新たにコンサルタントを入れて企画に対する精査も必要になり、その場合別途費用が掛かる可能性があります。

修繕工事方式のまとめ

どの方式を選んでも、一長一短はあります。現状では、1の責任施工方式と2の設計監理方式を採用する発注者が多く、CM方式についてはあまり聞かないのが実情です。

どの方式であれ、信頼できる業者を見つけることができるかが、これが一番重要です。