タワーマンションの修繕工事の難しさ

タワーマンションの修繕で特に気を付けて頂きたい点を記載させていただきます。

当然、タワーマンションにも普通のマンションのように日々の修繕があり大規模修繕工事があります。

タワーマンションの修繕工事の進め方

どの修繕工事を実施するにしても、基本的な流れはタワーマンションも同じです。

長期修繕計画書、劣化状況、マンションの修繕積立金残高、長期修繕計画で組まれていない工事の検討、例えば、劣化はあまり見られないが駐輪ラックが余りにも少なく増設したい、窃盗事件があり防犯カメラを増設したいなどです。

修繕工事をするかしないかは、それぞれの設備の緊急度合等を勘案して、工事を実施するかしないかを決めた上で、工事業者や工事仕様を管理組合で決めていきます。

管理組合の総会における票数は、区分所有法により１区分所有者１票となっています。

工事に充てられる修繕積立金は、区分所有者の床面積割合によってそれぞれの区分所有者の拠出額が決められます。広い床面積を持っている区分所有者はそれに応じたお金を、狭い床面積しか持っていない区分所有者はそれに応じたお金を管理組合に支出してその中から工事費が支払われます。

タワーマンションの修繕工事が難しい４つの理由

ここまで、当然のことを記載させていただきましたが、タワーマンションではこの当然がうまくいかない点が多々あります。

1.区分所有者１票の議決権と古いままの区分所有法

１つ目は、票数は１区分所有者１票であり、修繕積立金拠出は床面積割合によって決まるという点です。どちらについても、階数という点は省かれて考えられています。

区分所有法が施行されたのは何十年も前の話であり、タワーマンションが建てられることなど想定されていませんでした。つまり、区分所有法や関連法に従いますと、高層階の１００㎡の家と低層階の１００㎡の家では、１票の重みも修繕積立金の拠出額も同じです。

低層階の人と高層階の人では売買価格に差がありすぎるのにも関わらず、票の重みや修繕積立金の拠出額は同じということは、高層階の人の不公平感に繋がります。

2.設備の重要性が住む階層によって異なる

２つ目は、タワーマンション程の階数となると、設備の重要性に差が出すぎてしまうという点です。

普通のマンションでも多少の差はありますが、タワーマンションとなると少しの話ではありません。高層階の人にとって、エレベーターは生活の足であり、なくては困る物です。

給水ポンプや消防設備についても、すぐに外に出られる階の人と高層階ではやはり重要性に差が出ます。

3.タワーマンションは建物の劣化診断が難しい

３つ目は、高層階外壁の劣化診断が難しいという点です。先にも述べさせて頂いた通り、劣化状況を勘案して工事を実施するかしないかを決定します。

普通の規模のマンションであれば地上から目視で劣化状況を把握できますが、高層階外壁の劣化状況は望遠鏡等を用いても難しいです。（最近ではドローンによる診断も行われていますが、肉眼での診断ではありませんし事故も発生しております。）

１階の打診診断の結果がそのまま高層階の劣化状況にも当てはまるかと言えばそうではありません。高層階になるに従って風が強くなり損傷は激しくなります。

外壁の劣化診断が難しいと何が問題かと言いますと、通常外壁塗装はそれのみを実施することはありません。

足場を組んだ工事（タワーマンションの場合は移動昇降式足場）となり、足場を組むだけでも相当な費用がかかる為、この際に色んな工事を併せて実施する、「大規模修繕工事」として実施します。

高層階の劣化診断が難しいとなると、長期修繕計画を基に工事実施時期を決めるしか方法はありませんから、低層階の人からすると、そんなに傷んでいないのに大規模修繕工事をするのかと不満を感じることに繋がります。（時には一時金も取られる。）

4.合意形成が難しい

最後は、やはり合意形成の難しさです。何度も述べさせていただいておりますが、高層階と低層階の人では、生活レベルが全然違います。

また、高層階の方が賃貸割合が高く、収益物件として保有する人も多いです。それらの違いから修繕時期や方法に違いが生まれ、なかなか合意形成が取れません。

規約の範囲内でタワーマンションの最上階等ではパーティールームのような形で毎日のようにパーティーをして収益をあげている所有者もいます。

大規模修繕工事を実施するとそのパーティーの一番の売りである景色に大きな問題が出て、しかもタワーマンションの大規模修繕工事の工期は一般のマンションに比べ長くなることもあります。色んな人が住んでいるのがタワーマンションです。なかなか合意形成は取れません。

タワーマンションの修繕工事のこれから

世間では、これからタワーマンションの大規模修繕工事が活発に行われていくと思いますが、とにかく前例が少なくもちろん建て替え事例はありません。

マンションにも寿命がありいつかは建て替えや解体の時期が訪れます。

私個人の意見としましては、６００戸のマンションであれば全ての区分所有者が、自分は６００分の１の議決権ということを意識して譲り合いの気持ちを持ち、組合運営に務めて頂きたいと思っております。