理事・修繕委員の方へ

マンションの未来と修繕積立金のこと

マンション住まいの方には、マンションにとって日頃の管理と、将来的な大規模な修繕が重要であることを認識しておく必要があります。

日々の管理と将来的な修繕、そして管理費や修繕積立金といった徴収される費用はそれぞれ深い関連があります。

マンションの未来を考える

今はほぼ新築のマンションであっても、いつかマンションを手直ししていかなければならない時が必ず来ます。

来るべき将来に向けて、マンションのことを考えていく必要があります。

マンションの寿命はどれくらい?

マンションの寿命はどれぐらいなのでしょうか。一般論になりますが、鉄筋コンクリート増のマンションの法定耐用年数は、47年と定められています。

しかし、47年で取り壊さなければならないわけではありません。

極端な例ですが、ニューヨークのブルックリンの築100年を超えるアパートが高額取引をされている例もありますし、ガウディが設計したカサミラは世界遺産にも登録されている集合住宅でもあります。

素材の技術革新によりマンションの材質が高度化した今では、使い方やマンションに対する考え方次第では、長年持たせることも充分可能なのです。

新築マンションと将来

新築のマンションであっても、長年住めば必ず劣化してくる箇所が出てきます。

夢と希望を持って購入した新築マンションにとって、煌びやかな玄関ロビーや外観の目にすると、最初はそのようなイメージは全く湧かないと思われます。

しかしながら、新築マンションを買ってその日から、将来に向けての劣化は始まります。

マンションには必ず管理組合が存在し、そして理事会も存在します。

購入当初は既にデベロッパーやその管理会社が考えた修繕積立金があり、さらに購入時に修繕積立基金も徴収されていることも考えられますし、30年程度を見据えた長期修繕計画も作成されている事かと思います。

まずはいち早くそこに向き合うことが将来に向けて大切であるといえます。

大規模修繕のことを考えておく

月日が経ち、いざ大規模な修繕が必要となっても、必要な箇所の修繕が出来ない、そんなマンションも数多く見られます。計画通りに大規模修繕工事を行うためには、長期を見据えた計画性があるかどうかに掛かってきます。

長年の計画性を持てば持つほど、またその計画を定期的にチェックしながら、修正を加える、その地道な作業が将来困らないことに繋がってきます。

なお、計画はあるものの 、計画通りにできていないマンションは多いのが実情です。

修繕積立金の必要性

計画とともに大切なのは、現時点で積み立てられている修繕積立金の額です。その額が戸数や床面積に対して適正な額になっているのか、そこを意識しながら見ていくことが非常に大切です。

更に機械式駐車場が設置されているマンションの場合は、廊下や壁などの共用部分に加え、駐車場のメンテナンスも重要になってきます。お住いのマンションの修繕積立金が適正額なのか、まずはその問題意識を持って見ていくことから始めるのもいいでしょう。

修繕積立金を検討する

それでは修繕積立金はどのくらいを目安として考えておけばいいのでしょうか。大規模なマンションや、先の機械式駐車場があるマンション、タワーマンションの様に階数が高いマンションなどでそれぞれ目安が変わってきます。

管理費と修繕積立金

修繕積立金について具体的に見ていく前に、管理費と修繕積立金について触れておきたいと思います。

マンション住まいの方々が日々のマンションに対する支払いの中で、管理費と修繕積立金をお支払いされている事かと思います。

具体的には、管理費はマンションの日々の管理に関する費用で、管理員さんに対する清掃やマンション内の見回り、また管理員さんが常駐している場合はその費用、エレベータのメンテナンスに関するもの、定期的な排水管清掃、ちょっとした劣化など、日常使用で見られる修繕に対して充当されます。

一方の修繕積立金は、15年前後を周期として将来的に実施される大規模修繕工事に備えた積立であり、工事の際にまとめて使用されます。来るべき将来に向けて蓄えておく費用といえます。

ちなみに管理費と修繕積立金は、区分しながら経理上の計上を行うことで、その使用目的を明確にしておく必要があります。

修繕積立金に充てられる費用

修繕積立金は大規模修繕工事の時に充てられる費用ですが、どのようなものに充当されるのでしょうか。

国土交通省の「マンション修繕積立金に関するガイドライン」では主な修繕工事項目として、19の項目を挙げています。

仮設工事、屋根防水、床防水、外壁塗装等、鉄部塗装等、建具・金物等、共用内部、給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電灯設備等、情報・通信設備、消防用設備、昇降機設備、立体駐車場設備、外構・附帯施設、調査・診断・設計・工事監理等、長期修繕計画作成

-https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

防用設備、昇降機設備などが該当します。これらは日々の修繕で実施するよりも、急を要するものでなけば、大規模修繕時にまとめて実施することが良いとされています。

日々の管理と将来の修繕のこと

日々の管理として実施していく日常の修繕とともに、将来的に不具合がある部分はまとめて修繕する大規模修繕は、相互に関係性があります。

日々の管理で傷んだ箇所を細かく修理していれば大規模修繕でわざわざ修繕しなくても済むかもしれませんし、メーカーの耐用年数や物理的な劣化により、将来の修繕・交換がやむを得ない部分もあります。

日々の管理で大切なこと

日々の管理で大切なことは、管理組合や管理員さんが定期的に見回り、チェックをして、劣化している所をいち早く確認する事です。また法令で定められた定期点検をしっかりと行うことで、不備や劣化が見られるところは先延ばしにせずに対応することも求められます。

理事会で議論を行うことで、年次の予算でこれらの日々の管理で修繕が想定される費用を必ず折り込み、総会にて承認していくことで予算化していきます。

限界はありますが、精緻に見積もれば見積もるほど金額的に足らない部分も早く捉える事が出来るため 、見える化できることによるマンション管理も、より適正化することが考えられます。

将来の大規模修繕で大切なこと

冒頭で触れたとおり新築マンションには30年程度の長期修繕計画が購入時に作成されていますが、これは5年毎を目安として定期的に見直していく必要があります。

暫く経つと理事会や大規模修繕委員会で議論や定期的な確認がなされず放置されることもあります。

国土交通省における最新の修繕ガイドラインでは、これまで新築マンションは30年以上、中古マンションは25年以上とされていた長期修繕計画期間が、2回の大規模修繕工事を含む30年以上に変更されました。

日々の管理に該当する修繕ではなく、長期的なマンションの維持向上を見据えた修繕はこちらに織り込んでいく必要があります。

理事会ではこの30年の長期修繕計画に2回の大規模修繕工事の計画を織り込むとともに、5年周期で修繕計画を見直していくことがポイントとなります。

まとめ

より長くマンションの価値を保ちながら、劣化による不備を極力抑えていくためには、先を見据えてマンションの管理を行っていくことが大切です。

日々の管理のための費用と、将来の大規模修繕のための費用の適切な管理も大切な視点となります。

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