大規模修繕にコンサルは必要か？修繕委員長を経験して伝えたいこと

マンション管理組合にとって、数千万単位で費用がかかる大規模修繕工事は、概ね10年から12年ごとに行う工事で、金額にすると数千万以上かかる一大プロジェクトです。

その大規模修繕工事の決定には、コンサルタントと契約することが珍しくありません。

しかし、なぜ、コンサルが必要なのでしょうか？

今回は、修繕委員長として管理組合主導で行った大規模修繕工事で、約5,000万の予算から約20％近く削減した経験から実感した、コンサルの必要性についてお話しいたします。

そもそもコンサルとは

そもそもコンサルとは何でしょう？

このコンサルタントとは、一級建築士や一級建築施工技士と異なり、国家試験に合格しなくても、決められた年数の実務経験がなくてもすぐになれます。

名刺にコンサルタントと肩書をつければ、誰でもコンサルタントになれます。（勿論、大規模修繕のコンサルを行うコンサルタントは一級建築士の資格を持つ有資格者が行うはずですが）

コンサルのサービス内容は、ほとんど言葉による助言や提案、それを文字や表、図面にしたパワーポイントやエクセルを印刷したもので、建築や工事と異なり、手で触れたり、目で見て確認できるような実体はありません。

コンサルの契約書には決まった雛形はないのですが、読むのが面倒な細かい契約文書で、忘れずに注目しなければならないが、コンサルタントが具体的に行うことです。

コンサルは大規模修繕の責任を負わない

大規模修繕工事に関係するコンサルには、修繕計画の提案、見積参加業者の選定の助言と資料作成、工事施工業者の選定の助言・提案、工事請負契約の締結補助などがあります。

コンサルタントは、提案と助言、補助はするけれど、決定はしないし、もちろんその責任は負いません。

つまり、発注責任は管理組合にあり、施工責任は施工会社にある、という事です。

決定するのは管理組合や理事会で、その決定をするために、知恵を出す、決定しやすく補助するのがコンサルです。

決定するのはいつでも管理組合や理事会ですので、コンサルなしでも一向に構わないのです。

なぜコンサルを雇うのか？

では、なぜ、コンサルを高いお金を払って使うのでしょうか？

それは、コンサルタントという優れた専門家の頭脳を借りれば、適切な判断がしやすくなると思われるからです。

その優れた頭脳は、コンサルタント本人のもので、他人に代えがきかないから、高いコンサルタント料になるのです。

それは、他にいくらでもどこででも手に入るコンビニのコーヒーが、数百円で売られているのに対して、一流ホテルのラウンジで飲むコーヒーは、そのラウンジでしか販売されていないので、数千円もかかるのと同じです。

コンビニのコーヒーの味は、ホテルのラウンジのコーヒーと大差ないかもしれませんが、一流ホテルの高級な空間はそのホテルだけでしか味わえないので、そこで時間を過ごすことに、追加のお金を払うのです。

コンサルは、コンサルタントでしかできない助言・提案をするから、より適切な工事施工業者とより良い契約ができると思われるから、高いコンサルタント料を払うのです。

大規模修繕にコンサルは必要か？

このように、コンサルを使うと高い費用がかかります。コンサルタント料は少なくとも50万、100万、と、10万円単位でか費用が掛かるでしょう。しかし、大規模修繕工事には、コンサルタントは不要だと思います。

なぜならば、そもそも工事請負契約書は、民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款という、標準の契約書なので、助言を受けようが受けまいが変わりません。

また、マンションの修繕計画は、よほど奇抜なデザインで、著名な建築家がこだわりをもって建築したのではない限り、マンションのタイプや世帯数、高さ、大きさ、設立年数などで、構造、設計は類似しています。

また、修繕工事なので、更地に新しく建物を建てるのとは異なって、工事内容は、工事会社によって大差はありません。大規模修繕で補修するのは主に外壁と防水です。

良心的な工事会社であれば、どこでも、仕上がりには満足いくものが期待できます。

施工会社は管理組合で探す

今はインターネットが発達しているので、マンションの大規模修繕工事をする工事会社自体を見つけるのは難しくありません。

見つけた工事会社の候補から、類似のマンションの実績の有無、所在地が遠方でないか、信用度などを確認した上で、候補の会社にマンションの実地調査をお願いした上で、見積もりをもらい、その比較でスクリーニングを行いましょう。

スクリーニングで選んだ候補には、全住民を対象にして説明会を実施してもらい、そこで、全住民の決議にかければ、工事会社を決めることができます。

契約前の事前調査から判断する修繕工事内容と、実際に足場をかけての調査で必要とされる修繕工事内容は異なる場合は通常です。

その時に、追加費用はいくらになるか、どのように工事するかは、工事会社との信頼関係によって多く左右されます。

その信頼関係は、契約締結から工事開始まで、工事中などの期間に渡って、専門知識を持たない管理組合でも結べるものです。

最終的に大規模修繕工事を行うのは施工会社である

理事長と修繕委員長を勤め、大規模修繕を管理組合主体の責任施工方式で行った経験から、コンサルに雇う必要はない、ということをご紹介させていただきました。

勿論、コンサル利用の有無には賛否両論あるでしょう。けれど最終的に大規模修繕工事を行うのは施工会社です。

この施工会社にどれだけ良い仕事をしてもらうか、管理組合をサポートしてくれる信頼できる施工会社を見つけられるかが、コンサル以上に重要であると思います。