大規模修繕の工事費用が足りない場合に検討すべき５つのこと

マンションの修繕積立金がどの程度プールされているか、ご存知でしょうか？

マンション居住者の方々の意識は年々高まりつつあることを感じますが、一方で全く意識していない方も少なくはありません。

ご自身の給与明細や貯金通帳を見るのと同じ気持ちで、マンションの修繕積立金の不足についても真剣に考えていただく必要があります。なぜなら修繕積立金はマンションという共有資産の貯金あり、他人のものではありません。

もしも、修繕工事への備えが充分でなく、大規模修繕工事で積立金が足りない場合に検討すべき５つことを紹介します。

大規模修繕工事の実施時期を遅らせる

大規模修繕の工事サイクルは一般に１２年サイクルと言われます。しかし１２年で必ず行わなければならないということではなく、これは目安です。

国交省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」に修繕周期が記載されています。これを一覧で可視化した内容が「修繕積立金が不足する？ 新築マンションでも安心できない修繕積立金問題」でまとめられています。

そのため、設備の劣化が緩やかであり早急に必要な工事がなければ、工事の時期を遅らせても問題はありません。工事のサイクルが長ければ長いほど、修繕積立金は多く集まるため資金面は楽になります。本当に工事が必要なのか、しっかりと確認する必要があります。

大規模修繕工事の内容を見直す

大規模修繕工事内容は非常に専門的です。そのため、コンサルを入れる、もしくは知識のある管理組合員に専門員になってもらい、内容について精査をしてもらうとよいです。

ただ組合員の方専門委員になってもらう場合、負担もかかるので、設計事務所などにコンサルをしてもらう方が良いと思います。

なお、費用負担は難しい場合は、いくつかの施工業社に現地調査をしてもらい見積もりを取得すると良いです。

その内容から必要性の有無が見えてきます。また不明な点は、現地調査の行う施工業社に質問をすればいいのです。この場合、工事時期が適正化についても合わせて判断できるでしょう。

施工会社を管理組合で探す

大規模修繕工事を管理会社やコンサルに任せれば、管理会社が組合に変わって様々な対応を行ってくれるため、管理組合の負担は楽になるはずです。

しかし、任せきりにするデメリットは工事費が割高になることです。下請けという立ち位置になってしまうため、どうしても工費は上がってしまいます。「技術力は高いが、営業力がないの工事は管理会社からの紹介や公募のみ」という施工会社も少なくはありません。

そのような施工会社に元請けとして修繕工事を任せることができれば、大幅な削減ができるはずです。

それでも足りない場合はどうにかして大規模修繕の資金を工面しなければなりません。その場合には２つの方法があります。

金融機関、または独立行政法人から借り入れ

「リフォームローン」のような名称で銀行等の民間金融機関や住宅金融支援機構（住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人）といった機関から修繕に必要な額を借り入れることができます。

これは管理組合として借り入れることになるため、総会での決議が必要になります。

また、借りている以上、返済の義務が発生するため、結果的には修繕積立金の値上げを実施せざるを得ないでしょう。

マンション管理新聞ではこのローンの記事・広告を何度も見かけます。それだけ多くの管理組合で修繕積立金不足が発生ているということです。

一時金を徴収

考え方は借り入れと同じです。銀行から必要な額を集めるのか？各居住者から集めるのかの差になります。マンションの占有面積に応じて、徴収額を決めるのが一般的です。

なお、毎月の修繕積立金の額徴収が管理費よりも少ない組合様では、要注意です。

おそらく修繕積立金が足りないため、一時金を徴収する可能性が高いです。もしく修繕積立金の回収計画の中に一時金徴収が組み込まれているのではないでしょうか？

いくら必要な工事とはいえ、時には100万を超えるような金額を、全区分所有者から集められればいいのですが、実際はそうではありません。

大規模修繕工事で工事費不足を発生させないために

ここでは、「工事の質を落とす」「資金を工面する」方法を紹介しました。どのパターンも居住者や管理組合、理事会にとって痛みを伴うものです。

しかし、修繕工事を避けるわけにもいきません。汚れや傷みには何段階かの進行状況があり、進行が進んでいるものの場合、処置が遅れれば遅れるほど、対応には手間ひまが掛かるようになります。

そして、対応の遅れと比例してコストも上がります。適切な時期に適切な工事を行わないと、住み続けるのも難しくなってしまいます。外壁の修繕を行わなかったら壁が剥がれ落ちた、という事例もあります。

そのため、早め早めに行動を起こす必要があります。対岸の火事と思っていると、いつか大規模修繕の工事費不足の問題が自分のマンションに発生します。