大規模修繕工事における管理規約や使用細則との関係とは？

大規模修繕工事を実施するにあたり、工事内容を詰めていくことや理事会や総会で決議することももちろん必要ですが、その前に確認しておかなければならない事があります。

区分所有者だけでなく、賃貸で住んでいる住民を含む全員が守るべきマンションのルールでもある管理規約や、さらに細かなことを定めた管理細則に違反していないかを考えながら実施しなければなりません。

どのような点に注意する必要があるのか、工事に際して現状の規約に沿わない場合はどのようにした方がいいのかを解説します。

マンション管理規約や細則とは？

その前に、基本的なこととなりますが、マンションの管理規約や管理細則とはどういったものを指すのかを簡単に記載いたします。

マンション管理規約とは

冒頭にマンションの管理規約とは「区分所有者だけではなく賃貸含めた住民すべてが守るべきルール」と記載しました。

具体的には、マンションの基本法である区分所有法において、建物や敷地、付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互に関する事項を規約で定めることが出来るとあり、区分所有者間の利害関係の衡平が図られることを求めています。

国土交通省は区分所有法に則り、「マンションはこのようなルールにすることが望ましい」とされるひな形として標準管理規約を定めており、それに従って各マンションが独自の規約を定めていくことが一般的となっています。

マンション使用細則とは

管理規約は大まかなルールを定めたものであるのに対して、使用細則は管理規約に定めるには細かすぎるものの、住民にとっては定めておいた方が良いルールのことを指します。

具体的には、全体に及ぶものとして、マンションの使用方法や注意事項を具体的に定めたマンション使用細則や、専有部分の修繕等に関する細則、修繕委員会細則などです。

一方で、利用者が限定されるものとしては駐車場使用細則や、自転車置場使用細則、ペット飼育細則などが考えられます。

これらはマンション独自で定めていいものであり、必要なものについて都度管理組合総会で決議して定めることとなります。

大規模修繕工事と管理規約・使用細則の関係

大規模修繕工事において、定められた管理規約や使用細則を遵守する形で進めなければなりません。

具体的にはどのような点を確認しておかなければならないのでしょうか。

管理規約・細則における確認事項

大規模修繕工事における、管理組合や理事会の役割が管理規約に記載されていることも多いかと思います。

管理規約や、細則においてそれぞれ定められている事項に沿って進めなければなりません。

修繕を行う決議や修繕積立金の使用についても、定められていることがほとんどですので、確認すべき事項に当てはまるかと思います。

とりわけ修繕委員会細則がある場合には、その中に委員会の組織化に関するルールや任期、協議事項、また理事会への答申事項等が定められ、ルールに従って運営していくことになります。

専用使用部分の工事

管理規約においては、管理組合の役割として大規模修繕に関わらず修繕に関する事項が定められています。

特に大規模修繕工事において注意しなければならない点として、窓ガラス等の改良における修繕など、共用部分ではあるものの区分所有者が専用で使用できる部分の修繕です。

いわゆる専用使用部分と言われるものですが、ここには窓ガラスや窓枠、サッシ以外に、専用庭やバルコニー、玄関扉なども該当します。これらは共用部分ですが、区分所有者が独自に使用できるものでもあります。

標準管理規約では、管理組合がその責任と負担において計画修繕で実施するとあり、大規模修繕もこれに該当します。

一方で、これらは規約や細則で、区分所有者が独自で修繕することが出来るとしている場合もあり、その場合既に区分所有者の都合により、独自で負担した場合においては大規模修繕工事に含まれない場合も想定され、注意が必要です。

専有部分と共有部分を一体で行う工事

同じく標準管理規約で定められている所ではありますが、専有部分であるにも関わらず、共用部分として扱い工事できるとされている場合があります。

おもな箇所としては、共用配管から延びる横引管と言われる、室内に通す給排水管の工事や室内に及ぶ電気配線工事です。

これらの専有部分に影響する工事は大規模修繕工事にて実施することも考えられます。

そのような場合、住戸に対して生活への影響も大きくなるため、工事期間や生活上の注意点についても十分に周知していく必要があります。

大規模修繕工事に伴い管理規約の変更が必要な場合

大規模修繕工事を行う予定であるものの、管理規約に即していない事項が発生する場合も考えられます。

このような場合においては、どのような対応が必要になるのでしょうか？

管理規約の変更にはどのような手続きが必要？

とりわけ建設から長年経過しているマンションにおいて、管理会社に委託しない、自主管理で行っているマンションもまだまだたくさんあります。

自主管理マンションは管理会社や専門家のチェックが入りづらいことから、管理規約も古いまま運用されている場合もあるでしょう。

標準管理規約の前身でもある「中高層共同住宅標準管理規約」として、規約のひな形が出来上がったのが昭和57年5月で、それ以前の規約を余り改訂せずにそのまま使用している場合も考えられます。

その場合は、管理費と修繕積立金が明確に区分されておらず、どの程度を修繕に当てればよいかが不明確となっている場合もあるでしょう。

いつのタイミングで変更する必要があるか？

管理規約が古い状態で運用されている場合は、そもそも現行の管理規約が大規模修繕工事の内容において、不都合が発生しないか、また工事をした場合に問題が起きないかの確認をする必要があります。

工事内容の計画立案と並行して、おおむね総会の7か月以上前からの規約変更の検討が望まれます。

管理規約の変更例

先にも触れましたが、区分所有者からの徴収する金額について、管理費や修繕積立金の定義が明確化されていない場合は、明らかにしておくことが望まれます。

更に管理費と修繕積立金を区分経理することが明文化されていない場合は、その旨を記載する必要があるでしょう。

そして、高経年化マンション増加に伴い、今後必要になってくる長期修繕計画についても、管理規約で触れていない場合は、今後作成を行っていくことを明文化する事が望まれます。

とりわけ古い管理規約のまま運用している場合、大規模修繕工事の前に最新の標準管理規約に準拠した形で全面的に見直すのが良いでしょう。

まとめ

大規模修繕工事を行うにあたり、管理規約や細則に沿って実施しなければならないことが発生するとともに、時にはそれらの見直しも必要になってきます。

規約や細則の運営を含め管理を適正に行うことで、大規模修繕工事も適正に実施できると考えられます。

規約や細則が適切なものになっているか、これを機に是非確認してみてください。