大規模修繕の相見積や公募の落とし穴！理事・修繕委員に知っておいて欲しいこと

今回は大規模修繕の相見積と公募についてご紹介したいと思います。

大規模修繕のような金額が大きな工事を発注する場合、工事費の削減や工事の公平性を保つために相見積もりや公募を行う管理組合様は多いです。

しかしやり方によっては、工事費が削減できていなかったり、不透明な工事になってしまっていることをご存知でしょうか？

大規模修繕においてよくある問題

大規模修繕においてよくあるのが、「管理会社が関連会社に相場より高額な工事を依頼している」、「特定の施工会社が受注できるように工作をしている」、というケースです。

要は自分たちに利がある業者を優遇するようになっていることがある、ということです。

結局これが大規模修繕費が高くなる要因であり、修繕積立金が不足する原因になるのです。

このような状況を回避するために、相見積もりや公募をする必要がある、という事です。

大規模修繕では必ず相見積もりを取る！

大規模修繕では相見積は必ず取る必要があります。その目的は工事費の相場を知る、修繕工事費を下げるという目的があります。

しかし、相見積を行ったとしても、出来レースになっている事例も散見されます。

それはどのようなケースでしょうか？

出来レースとなっている相見積もり

相見積もりが出来レースとなっているのは、管理会社から紹介された業者でのみ相見積もりを取っているケースです。

マンションの理事をしていると、管理会社のフロント担当から理事会に対してこんな事はいわれた事はありませんか？

「この工事業者３社に声を掛けてみようと思うのですが、、」

複数の業者から見積を取得されてはいますが、残念ながらこれは相見積ではありません。

「じゃあ、お願い」と任せきりにしてはいけません。

なぜならこれは典型的な出来レースの相見積であり、修繕工事は割高なままです。

管理会社は紹介した業者から手数料をとっています。つまり管理会社から提出されるどの見積りも10％以上価格が上がってしまっていると考えてよいです。

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設計コンサルに任せるから安心ではない！

大規模修繕にコンサルを入れる管理組合は増えていますが、設計監理方式、コンサル方式と言われる方法ですが、これも注意しなければなりません。

なぜなら管理会社と同じような事を設計コンサルも行っている事があるからです。

つまり、自分たちとつながりのある業者を集めてそこからバックマージン、いわゆるリベートを得るコンサルがいます。

これは『利益相反』行為にあたるとされ、国交相からも注意喚起がされていますので、ご注意ください。

実際に国交相からの注意喚起に掲載されていた事例を紹介します。

実際に国交相からの注意喚起されていたケース

• 最も安価なコンサルに業務を依頼したが、建物診断や設計を行ったのは施工会社だった。
• 設計コンサルが候補５社のうち１社の見積が少なくなるように調整していた。
• 自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行っていた。

なお、すべてコンサルに当てはまるわけではありません。一部のコンサルに限った話ですが、意識を高くしておかないとこのような悪徳業者に捕まってしまいます。

マンション内公募で気をつけること

「マンション内にお住まいの方で工事業者のお知り合いの方はいませんか」といった形で館内公募を行うマンション管理組合がありますが、この方法も実はトラブルを招く可能性があります。

適正価格で工事をできる可能性が高く、良い方法ではあるのですが、バックマージンを受け取っているのではといった不信感がマンション内に生まれる可能性があります。

また仮に当該工事に不具合があった場合は、知り合いなんかに頼んだから、公平に選ばなかったから、などと言われてしまう可能性があります。

大規模修繕における公募で大切なこと

工事にはミスがつきものであり、大規模なマンションになってくる程、全員が満足する工事は難しいものになってきます。

だからこそ信頼できる業者を見つけることは非常に大切なことです。

建物診断は管理会社に任せてもいいでしょう。

しかし、実際に工事をする業者は新聞やインターネットなどで広く公募を行い、多くの業者に声をかけ、そこから自分たちのマンションに合う業者を選んでいくことです。

このような手順を踏むことで公平な競争は実現され、工事費も下がります。その上で業者を選ぶことが大切です。業者を選ぶ段階では、

• 修繕積立金に余裕があるわけではないので、価格も安価でありアフターもしっかりしているこの業者にしよう。
• 値段は高いけれど、何あっときにすぐ連絡がとれる、日常管理を任せている管理会社にお願いしよう

など様々な判断があるはずです。

大切なことは施工会社を選ぶプロセスにおいて可能性を排除してはいけません。

なぜなら、最終的にどの業者に依頼するのかを選ぶのは管理組合だからです。

大規模修繕において大切なこと

広く声をかけて、多くの業者から相見積もりをとる、これが大規模修繕において大切なことです。

大規模修繕は金額や工事の質等考えなければならないことが多くあり、普段忙しくしている組合員の方が時間を割いて積極的に関わることも難しいかもしれません。

しかし、いわれるがままに工事をしていては修繕積立金が不足し、将来の値上げは避けられません。

主体的に大規模修繕に関わる姿勢こそが公平な競争を実現し、適正価格の工事を実現する方法なのです。