マンション電気設備の修繕！気になる費用や交換時期、気をつけるべきこと

マンションの維持修繕を考えるとき、足場を組んで外壁や屋上を修繕する大規模修繕が中心になりますが、日常生活に直結する設備で非常に重要なのが電気・水道などライフラインの設備です。

外壁や屋上の防水に不具合が生じて漏水が生じたとしても、お部屋の中で生活をすることはできますが、電気・水道が止まってしまうとマンション内での生活も難しくなります。

今回は、マンションにおいて非常に重要なライフライン設備の中から「電気設備」をピックアップして解説いたします。

水道と違って、目に見えない電気は「点灯する（使える）のが当たり前」という感覚を持たれている方が多く、管理員さんが電球交換をしていれば継続して使えると思われがちです。

しかし、電気に関連する設備や器具も経年で劣化していくものです。

マンションに設置されている機器の種類や修繕費用の目安、交換時期の目安などをまとめましたので、今後の修繕計画の参考としてご一読ください。

日常的に修繕検討する電気設備

電気設備は、マンションの電気の中枢を担う分電盤から共用廊下の天井などに設置されている照明器具まで多岐に渡ります。

数多くある電気設備の中で日常的に修繕を検討するのは「照明器具」と「バッテリー」です。

照明器具の修繕

照明器具にも寿命があり、メーカーなどのホームページでは「設置後1０年で交換や点検を検討してください」という注意喚起が記載されています。

共用廊下などの照明器具は、天候や湿気の変化を受けますし、塵埃が電球と器具の接続部分に溜まり、負荷がかかったりしています。

また、多くの照明器具はプラスチック製ですので、照明は発する熱で変形したり、経年で固くなったりします。

庭園灯など雨風の影響を受ける箇所と換気扇や空調が効くエントランスの内部などの箇所でも不具合のリスクは異なりますが、概ね10年程度では、器具交換を考えておいた方が良いでしょう。

バッテリーの修繕

照明器具の他、日常的に修繕検討する電気設備がバッテリーです。

マンションの中には、停電時に避難経路を照らすためにバッテリーを積んでいる照明器具があります。

建築基準法の照明器具は非常用照明、消防法の照明器具は誘導灯と呼ばれています。

これらの照明器具に積まれているバッテリーは、携帯電話などでも判る通り、徐々にバッテリー容量が少なくなっていきます。

停電時の避難を促すため、バッテリーを使用した最低点灯時間が法定で定められているため、定期的にバッテリーを交換する必要が出てきます。

バッテリーの交換目安は約8年です。

その他の電気設備の修繕周期

前述の設備以外のマンションに設置されている電気関連設備の修繕周期は以下の通りです。

• 分電盤：概ね3０年
• 電気配線：基本的には定期修繕は不要です。絶縁抵抗値の低下などが発生した時は、都度配線調査にて対応する必要があります。
• インターホン設備：15～20年
• 電気錠：10～15年
• 宅配ロッカー：概ね20年

これらはあくまで目安の修繕周期です。

家電などからも分かる通り、電気関連の設備は機器ごとにばらつきがあります。手つかずでも長く維持できる場合もありますし、早めに不具合が発生する場合もあります。

交換費用は機器の種類によってバラバラ

マンションの電気設備を修繕する場合、工事見積の内容は大きく分けると

1. 機器代
2. 作業費
3. その他経費

の３つに分類されます。

「機器代」について

どのような照明器具を選ぶかにもよりますので、費用の相場を説明するのは難しく、機器次第が回答となります。

但し、汎用品の照明器具はメーカー希望小売価格から30～40％値引した金額が相場です。工事見積を確認するときには、各メーカーのホームページ記載の希望小売価格を参照するようにしましょう。

「作業費」について

作業費については、何人が何時間作業をするかの掛け算です。

照明器具１つを交換するのに3人が1日中作業をする必要はありません。通常は1～2名、半日作業でしょう。

電気設備は各修繕で作業量が変わりますので、工事見積を検討するときには、何人が何時間作業する計画なのかを確認してみましょう。

「その他経費」について

現場までの交通費や既存機器の処分費、消耗品費などがこれに当たります。

また、会社の総務や経理、事務、営業などが動く経費も管理費としてここに計上されます。

その他経費は、各会社によってもっとも差が出やすいので、納得感が小さい場合には、相見積を取得するのも１つの方法です。

電気設備の修繕で気をつけるべきこと

電気設備の修繕で気をつけるべきこと、それは修繕を実施するタイミングです。

照明器具の1箇所に不具合が生じてすぐに修繕した後、またすぐに別の照明器具に不具合が生じることがあります。

この場合、２回修繕作業を実施すると、作業費やその他経費が２回に分かれてしまい、以下の通り無駄が生じてしまいます。

■１回ずつ分けて工事を実施した場合

（器具代20,000円＋作業費20,000円＋その他10,000円）× ２回 ＝ 100,000円

■まとめて実施できた場合

器具代20,000円×2個　＋作業費20,000円　＋その他10,000円　＝　70,000円

上記のように経費をまとめられるだけでも大きな節約になります。

緊急性を伴う箇所や案件もあるかと思いますが、本当に急いで修繕を実施するべきか一度立ち止まって検討してみてはいかがでしょうか。

マンション電気設備の修繕のまとめ

電気設備は日常生活に関わる重要な設備です。

インターホンやオートドア、給水ポンプ、機械式駐車場、エレベーターなどが稼働するためには安定した電力供給が必要ですので、最も優先して保守しなければならない設備とも言えます。

一方で、共用廊下や外構の照明は、不点灯になると不便を感じるかもしれませんが、居住者の日常生活に大きな影響を及ぼすほどではありません。

前述の通り、緊急性の低い修繕は出来るだけまとめて実施した方が経費は圧縮できますので、全ての修繕をすぐに実施するのではなく、どのようにまとめられるかを考えてみてはいかがでしょうか。