大規模修繕の上手な見積りの取り方と価格を大幅に削減する方法

マンションの大規模修繕工事を検討する時期になった時、管理組合の理事会や、もしくは理事会とは別に設けた大規模修繕委員会は、見積をどのように取れば工事がスムーズに実現できるのでしょうか？また、取った見積の注意点やポイントはなんでしょうか？

マンションには管理組合・管理会社等が作成した長期修繕計画書があります。この計画書に基づいて当該年次の工事を実施する、そのために見積を取って、さぁ工事。

しかし、そう簡単にはいかないのが大規模修繕です。

計画書で実施時期となっている工事項目についても、外観・機能に異状がなければ「まだ実施しなくていいんじゃないの？」といった異論が出ますし、逆に、更新時期がまだ先の項目でも故障しがちのものがあるかも知れない。

あるいは、時代の変化と共に仕様が一部陳腐化し、どうせ大きな工事をするなら同時にリニューアルして欲しいといった要望が出るかも知れません。

大規模修繕の検討を開始して始めて取る見積は、あくまでも大規模修繕を検討する為の一資料にすぎないともいえます。しかし、明確な根拠に基づいて取られたものでなければ、その後の議論がスムーズにいきません。

その根拠を得るための事前準備が必要です。

見積りを取る前にまずは建物・設備劣化診断を行う

マンションが実際にどのような状態になっているかの現況把握は、大規模修繕検討の第一歩です。

建物・設備の各箇所について劣化度をランク付けして、実際の工事の必要性・緊急度を明確にするのです。

診断は管理業務を委託している管理会社や建築士事務所、施工会社に直接依頼しても構いません。余裕があるのであれば複数の診断資料を得ておきたいところですが、まずは管理会社でよいでしょう。

なお、建物診断については、無償でやってくれる施工会社もあります。そのような業者を利用して複数の診断資料を得るのも１つの手です。

見積項目の選定とアンケート調査を実施する

何をやるか、工事内容の決定は価格（見積）を見てからということになりますが、まずは、検討のテーブルに乗せるべき見積項目を選定しなければなりません。

劣化診断の結果と長期修繕計画（建物設備管理の理論、耐用年数に基づく更新計画）を踏まえた建物の維持保全・安全対策が最優先となりますが、グレードアップに関する区分所有者の意向も無視できません。

「目に見える改善」が何もないと大きな出費をする意欲が湧かないのが人情だからです。

例えば、共用廊下の意匠替え(床カーペットの変更など）とか、機能性の高い集合インターフォンシステム＆セキュリティシステムの導入の要望なども、実現可能性は別として、検討の俎上に載せないと、工事実現までの意思集約の妨げになる可能性があります。

その意味で、アンケート調査などにより、区分所有者の意向を探る事前準備が必要です。

なお、外壁工事を実施する場合には、足場やゴンドラ等、大きな費用がかかる仮設工事が必須となります。

足場がなければ出来ない修繕、たとえば吸排気口のシール打ち替えなど小口修繕は、ここで同時にやってしまうのが経済的・現実的です。

上手な見積りの取り方

工事項目（案）が固まったら、いよいよ各社に現地調査してもらい見積を入手する段階になります。

ただし、漫然と数社から見積をとればよいというものではありません。上手に見積を取るためにはどのような点に注意すればよいのでしょうか。

工事業者の選定のポイント

多額の費用がかかる大規模修繕ですから、当然、見積書は数社から入手し、それを比較検討する必要があります。

では、どういう基準で見積をとる業者を選定するのか。

適当に数社を選び、その中の一番安い業者で施工と簡単にいかないのが大規模修繕で、見積をとる業者の選定から慎重を期す必要があります。

マンションを建築した業者が潰れていなければ、そこに見積を依頼するのは自然なことでしょうが、その他、どこに依頼するか。

管理会社の推薦する業者？理事や修繕委員会のメンバーが推薦する業者？それとも近隣で優良工事をした実績のある業者？

マンション固有の事情、例えば、管理会社への信頼度の高低、理事会への信頼度の高低などにも影響されて、非常にセンシティブな問題なのです。

管理会社、区分所有者、理事会などが業者選定に関わり互いに疑心暗鬼となって全然前に進まないということもあります。

理事会や修繕委員会が多く声をかけできるだけ複数の業者からを選定することが必要です。

工事仕様・数量等の基準を設定する

工事の仕様（どの範囲についてどのような工事をするのか）を業者に明確に伝えることが必要ですが、そのように配慮しても、工事対象の数量（塗装部分の㎡数など）は業者によって変わってしまうのが普通です。

数量が全く異なると、価格の比較がしにくく、見積の良否について誤解も招きやすい。「とりあえず」最初に見積をさせた業者の数量や工法を基準にして、第２、第３の業者に同一基準の下での見積をしてもらいましょう。

第１の業者の見積書の単価・価格の部分を消した見積概要書を作成して、以降の見積業者に提示するのです。

外壁タイルの補修をする場合の施工方法（足場架設かゴンドラか）タイル貼替の割合と工事後の価格精算の有無、施工後の保証期間などについても確認して、可能なかぎり見積条件を統一しましょう。

工事項目毎の見積、経費設定と消費税について

最初に入手する見積書は、大規模修繕工事の内容を確定していくための一資料です。

その見積の中で、当然、取捨選択をすることになります。

見積書の項目は、取捨選択が予想される工事項目毎に費用を算定してもらいましょう。その場合に注意したいのが、見積項目の中の「諸経費」や「消費税」です。

諸経費のポイント

工事全体に対して１０％位が諸経費として計上されるのでしょうが、それでは、工事項目を削除した場合に、全体費用が幾らになるのか、非常に分かりにくくなります。

経費は、工事項目、例えば、外壁工事、給排水工事、内装工事等の各工事を同時施工することを前提に、各工事項目毎に設定・計上する見積にしてもらいましょう。

消費税について

管理組合の大規模修繕工事は、管理組合総会で議決された修繕積立金会計予算（計画修繕予算）から支出され、万が一予算オーバーとなれば、原則として工事全体が実施不可能となります。

消費税も諸経費と同様に各工事項目毎に設定・計上する見積にしてもらい、費用を見誤らないように注意することが必要です。

見積りの確認ポイントについて

見積書の中には、建築設備の専門用語と細かい数字が含まれており、これを正確に理解することは簡単ではありません。

この見積書の見方のポイントというものがあるのでしょうか？

しかし、実はこの見積書の理解に頭を悩ませる必要はないのです。

むしろ、管理組合（理事会や修繕委員会）が理解しやすく、区分所有者に明快に説明することが出来る見積書となるよう、業者に協力を求めていくのが得策です。

積算担当者であれば、管理組合の理事会等が区分所有者に説明しやすいよう見積を平易にすることなど、わけないことです。

それを親身になってやってくれるか否かという点でも、各業者の力量が現れてくるでしょう。

見積もり価格を削減する方法について

最後に見積もりを価格を削減する方についてご紹介します。

マンションの修繕工事の構造としては、

元請け　→　下請け　→　孫請け

というように、ゼネコンや管理会社を元請けとする場合、それを下請け業者に投げ、孫請けに投げという構造になっています。場合によっては、曽孫、玄孫に工事が委託されていきます。

この時に最終的にマンションの施工を請け負うのは専門業者と言われる大規模修繕を専門に行っている業者に行き着きます。

この専門業者に直接依頼すれば、それだけ間に入る業者がなくなります。

この間に入る業者がなくなることで、無駄な中間マージンをカットでき費用を削減できます。

管理組合やマンションによっては「ある程度名のあるゼネコンや管理会社の推薦業者に工事をしてもらいたい」という事もあるでしょう。

反対に工事の質が変わらないなら、資本金や社名にはこだわらないという方もいると思います。

ここはどのような判断を下すかによりますが、どう依頼するか、誰に依頼するかによってコストは大幅に削減することができます。

大規模修繕の見積りについて

ここでは見積りの取り方、業者選定のポイント、見積りの削減方法についてご紹介しました。

同じ工事でも、業者によって信じられないほど大きな価格差が出ることがあるのが大規模修繕工事です。

マンションは大切な資産であり、修繕積立金額は資産価値を図る指標の１つです。

ぜひ、上手な見積もりを取って無駄な工事費を削減し、適切な価格で大規模修繕を実現してください。