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マンションの３棟に１棟

「マンションの３棟に１棟」これは何の統計かわかりますか？

これは日本経済新聞社の調査結果で、「３棟に１棟」のマンションが、修繕積立金が足りないと回答しています。

つまり、修繕積立金が不足しているマンションの数です。

そして、さらに今後多くのマンションで修繕積立金が不足することが予測されています。 その予測では、「３棟に２棟」のマンションで修繕金が不足します。

なぜそれほど多くマンションで修繕金が不足するのでしょうか？

その理由は、

• 低く設定される修繕積立金
• 建築資材の高騰
• 職人の不足による人件費の高騰
• マンションの経年劣化

など様々な要因がありますが、そこには２つの大きな理由があります。１つ目の理由としてあげられるのが、

高い｢中間マージン｣です

多くのマンションの修繕工事は、大規模なものであれ、小規模なものであれ、管理会社からの推薦業者に任せるままです。

管理会社経由の発注では、少なくはない中間マージンが工事費に上乗せされます。

それでは、無駄なコストを削減することはできません。

この中間マージンを削減することが修繕費を減らすポイントです。

もう１つの理由は業界構造です

建築業界は

元請け → 下請け → 孫請け → ・・・

と仕事が流れる仕組みです。

勘違いしてはいけないのは、この仕組みが悪いわけではありません。

「元請だけではまかなえない工事を下請けに出すことで工事を完了させる」

という側面もあります。

問題なのは、

元請として工事を受注しても、業務は下請けに丸投げさせるケースがある

ということです。

この場合は元請に依頼する意味はありません！

「元請として受注するが業務を下請けに丸投げしている」

このようなケースであれば、元請を介さず直接下請けに発注したほうがよいわけです。

タワマンや大規模マンションを除き、一般的なマンションの修繕の場合、行われる工事の範囲も内容もほぼ決まってます。

慣れている下請け業者に発注するほうが、無駄なコストを削減でき、また施工品質が落ちることもありません。

つまり、

元請をする施工技術はあるが、営業力がないために下請がメイン

という業者に発注することが、

品質を担保しつつコストを削減する方法です！

では、どうすればいいのか？

必ず相見積もりはとりましょう。

大規模修繕を始め、 屋上防水や外壁修繕、塗装作業などマンションにかかる修繕は専門性が高いため、相見積に二の足を踏んでしまう管理組合も多いことでしょう。

そのため、管理会社に見積りを任せてしまう組合が多いです。

ですが、大規模修繕の相見積もりは必ず管理組合自身でも取得するべきです！

もちろん管理会社に任せるよりも手間がかかります。

しかし、相見積を取得する事には大きなメリットがあるのです。それは、

大規模修繕費を大幅削減できる！

１つ目の理由は大規模修繕費が大幅に下がることです。

 相見積もりを取ることで競争の原理が働きます。

当社の公募サービスであったり、施工会社への直発注の場合、無駄な中間マージンを削減でき、その分も工事費も下がります。

では実際にどのくらい下がるのか？

削減実績の一部をご紹介します。

埼玉県74戸マンション

横浜市23戸のマンション

東京都44戸のマンション

他にも多くの組合様が削減を実現していますが、３割以上削減される組合様もあります。大規模修繕は金額も大きいため、何千万円という単位で金額が下がることもよくあります。

大規模修繕が円滑に進む

大規模修繕を主体的に検討するのは管理組合の役員の方です。役員や修繕委員以外の組合員の方は総会や説明会などで断片的な情報しか得ることしかできません。

得られる情報やタイミングが限られている分、しっかり検討した事を伝える必要があります。

• 「相見積もりはとったのか？」
• 「もっと費用は下がらないのか？」
• 「どうやって業者を集めたのか？」
• 「費用が高すぎないか？」

といった類の質問はプレゼンや説明会で必ずされます。

そのとき、管理会社任せの見積のみで比較検討をしていない状態では、理解を得られないでしょう。

けれど、相見積もりをとってしっかりと比較検討していれば、

公募による公平な条件のもと５社選定しました。

その５社からの見積を比較検討した結果、
見積優位であった3社からプレゼンを受けることにしました。

と伝えることができます。

このような流れであれば、出席する組合員の方の理解を得られやすくなります。

マンションの修繕、特に大規模修繕においては「相見積もりを取る」、このプロセスが、非常に重要な意味を持っているのです。

大規模費用を削減し、修繕積立金を残す

修繕積立金のないマンションは資産価値も低く、暮らしていく上でも不安です。

私たちは長く安心して暮らせるマンションのために、公募を通じたマンション修繕費の削減と質の高い施工のお手伝いをしています。

コンサル公募の相談や小修繕、設備修繕でももちろん構いません。

マンション修繕についてお悩みがあればぜひご相談下さい。私たちがサポートします。