大規模修繕では必須の屋上や屋根の防水工事はどのように進めればよいか？
大規模修繕工事において必ずといっていいほど実施される、屋上や屋根、ルーフバルコニーの防水工事ですが、どのような流れで実施するのでしょうか。
今回は防水工事の重要性や種類、工事の流れについて見ていきます。
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屋上や屋根の防水工事の重要性
屋上や屋根の防水工事は、大規模修繕工事や屋根やルーフバルコニーに限定される部分的な工事でも、不可欠となっています。
外壁とともに、雨水や風の影響を受けて劣化が激しくなるのが屋上や屋根、ルーフバルコニーです。
階下の雨漏りを防ぐためにも、一定周期における防水工事が重要になっていきます。
なぜ防水工事をやるのか
屋上や屋根、ルーフバルコニーは、雨風にあたることで、日々劣化が進行しています。
新築当初は綺麗で劣化もなかった箇所も、経年により劣化してひび割れしたり、場合によっては雨漏りの発生が生じます。
そのため、最上階やルーフバルコニーの下の階の住戸が劣化、さらには躯体や壁面の劣化に及ぶこともあるでしょう。
屋上や屋根、ルーフバルコニーは共用部分であることから、管理組合が主体的にチェックを行うことが重要です。
ルーフバルコニーと違い、屋上や屋根は、劣化の進行が分かりづらい箇所でもあるので、定期的に確認が必要となります。
劣化の具合によっては、大規模修繕工事の時期を待たずに修繕をしなければならないこともあるでしょう。
防水工事の周期
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、屋上防水における補修、修繕は12〜15年、撤去・新設は24〜30年周期と例示されています。
補修、修繕とは、傷んだ箇所をピンポイントで伸縮目地を打ち換えたり、保護用コンクリートで部分補修する、部分的な修復作業となります。
一方の撤去・新設は、下地処理を行ったうえで全面的に防水工事を行うことで、防水層を塗り替える工事になります。
補修、修繕または、撤去・新設ともに、大規模修繕工事の12〜15年程度の周期と重なる事から、同時期にやることが多いでしょう。
専門業者の選定ポイント
防水工事は専門性が非常に高く、業者選定でもどのような職人さんを抱えているかでかなり品質や金額にばらつきがあると考えられます。
また技術革新により、塗料も高品質のものが増え、従前の塗料との価格差が縮まって来ているとも言われています。
さらに、工法も業者によって違ってくるため、特性を十分比較検討することが望まれます。
大規模修繕工事と一緒にやる場合は、元請が下請業者に塗装を依頼することとなりますが、どのような下請業者に依頼するのかは確認したい所です。
さらに、細かく見ていけるのであれば、どのような塗料を使用するのか、さらに防水工事の保証期間はどれぐらいなのかなど見ていくことで、今後のマンションの維持向上にも寄与していくでしょう。
防水工事の種類
マンションにおける防水工事の工法には、大きく分けて、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水の3種類あります。
それぞれの工法を特徴とともに見ていきましょう。
ウレタン防水
マンションの屋上やルーフバルコニーの防水工事で比較的多いのがウレタン（ウレタン塗膜）防水工事です。
液体状のウレタン樹脂を全面に流し込み、乾燥させることで防水層を形成していく工法です。
液体状の樹脂を流し込むことから、つなぎ目ができないことや、段差のある形状となっている個所であっても、均一に防水層を形成できます。
また比較的安価であり、一般的に用いられている工法でもあります。
反面、均一に仕上げるためには、特殊な技術が必要になるため、技術力がある職人さんや施工業者に依頼することとなるでしょう。
ウレタン防水における耐用年数は10〜15年程であり、平米あたりの工事単価は4,000円〜7,000円です。
※耐用年数、金額は当社調べ
シート防水
ウレタン防水とともにマンションの防水工事で多いのが、シート防水です。
おもに塩ビシートを被せていくことで防水層を形成していく工法です。
比較的広い屋上であっても、柔軟に比較的短期間で施工することができるのが特徴でもあります。
反面、上からシートを被せる工法のため、ウレタン防水程に柔軟ではなく、複雑な形状の屋上には難しいこともあります。
シート防水における耐用年数は15〜20年程であり、ウレタン防水よりも長持ちするのが特徴です。
また、シート防水における平米あたりの工事単価は4,000円〜7,500円です。
アスファルト防水
アスファルト防水は、マンションの屋上で利用されることが多い工法です。
道路で使用されるアスファルトを下地に貼り重ねていくことで屋上の防水層を形成する方法です。
シート防水以上に広い屋上であっても、激しい雨水や紫外線にも耐えられる点が優れています。
反面、工事中の道路の近くを通ると体感できますが、道路工事と同様にアスファルト特有の匂いがすることが挙げられます。
従って、普段の生活に密着するルーフバルコニーではなく、屋上での利用が一般的です。
耐用年数は15〜25年程と比較的長いですが、その分ウレタンや塩ビシートの防水よりもやや割高になるでしょう。
アスファルト防水における平米あたりの工事単価は4,500円〜8,000円です。
防水工事の流れ
防水工事は各工法によって詳細は違ってきますが、おおむね次のような流れで進んで行きます。
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにおける屋根防水の、12〜15年周期とする補修・修補ではなく、24〜30年周期とする撤去・新設についての流れです。
また、今回は一番多い工法である、ウレタン工法をイメージしながら解説します。
下地調整
まず、どの工法においても防水工事を行う前の下地調整から入ります。
現在利用している屋上や屋根は、ゴミやほこり、傷み、剥がれなど長年の経過によって汚れがたまってきています。
工事で塗装面をまずは綺麗に整えるところから始めます。
この工程を実施しないと、後工程である塗料を塗ったり、シートを貼ったりしても効果が現れないためです。
高圧洗浄により、水の圧力で汚れを落とした後、ケレンという作業により表面を磨くことで塗料や錆などを落としていくことが重要となります。
これにより塗料の密着度が高まる効果も生まれます。
プライマー塗布
おもに接着を目的とする、下塗り塗料のことをプライマーといいます。
屋根材の塗装面において最初に塗るものであり、それ以降に塗っていく中塗り、上塗りと、塗装面との密着度を高めるために重要な工程です。
塗料を屋根材に塗布する工法においては必ず発生する工程であり、複数回塗り重ねることで耐用年数を伸ばしていくことも可能になります。
防水材塗布
カラフルな液体状の防水材を丁寧に塗っていく作業になります。
一度塗って乾いた後に、さらに２回目の上塗りを行うことで、防水層の強度を高めていきます。
場合によっては、3回目を塗って厚みを増すこともあるでしょう。
また、塩ビシート防水工事の場合は、シート貼りがこの塗布の工程になってきます。
仕上げ
最後に仕上げとして、防水層を保護するために、トップコートを塗布して仕上げていきます。
ウレタン防水の場合は、プライマー塗布、防水材塗布を２回以上、そして仕上げとしてのトップコート塗布を行うことで、基本的には4回以上の塗回数となるでしょう。
層を作ることによって耐久性を高め、屋上やルーフバルコニーの経年劣化の進行を防いでいきます。
まとめ
今回は屋上防水工事の工法について見てきました。
やや専門的な文言も多く分かりづらい点もあったかもしれませんが、防水工事は外壁工事とともに、屋上や屋根、ルーフバルコニーの防水対策として非常に重要な工事です。
各管理組合様において、マンションの防水工事を検討するにあたって、今回の記事を参考にして頂ければ幸いです。
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