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マンションの大規模修繕、設計監理と責任施工で管理会社に何をどこまで頼めるの?

大規模修繕工事を行う際に、マンションが管理委託している管理会社に、何をどこまでお願い出来るものなのでしょうか?

今回は管理会社に委託を行っているマンションを想定して、設計監理と責任施工で管理会社に何をどこまで頼めるのかを考えていきたいと思います。

大規模修繕の方式について

責任施工方式とは

責任施工方式は、管理会社を通じて大規模修繕工事を請け負う施工会社が責任をもって工事全体を請け負う方式になります。

または、管理組合が管理会社の手を借りずに、独自で施工会社を選定する場合も考えられます。

施工会社に直接発注することを責任施行方式と考えておけばよいでしょう。

設計監理方式とは

設計監理方式は、設計監理を行う設計事務所や設計監理会社等のコンサルタントが施工会社の見極めを客観的に行い、理事会や修繕委員会に対する助言を通じて、施工会社を決めていく方式です。

どちらの方式が望ましいのか?

責任施工方式と設計監理方式、どちらの方式が望ましいのでしょうか?

管理会社に依頼した場合、管理会社は自分たちに近い関係者で大規模修繕工事の受託をしたいと考えるのが普通です。

管理会社としては、責任施工方式で、施工会社を選定するところからも自分たちの息の掛った会社でやりたいと考えるでしょう。

一方で、設計監理方式は、管理会社を経由せずに設計監理のコンサルタントに依頼して、客観的な見地からの助言や施工会社を比較検討することも出来るため、その点においては管理組合にとっては好都合でしょう。

しかしながら、管理組合と設計監理コンサルタントが直接やり取りし、管理会社は蚊帳の外に置かれることから、相談や依頼できることも限られてくることが考えられます。

通常の管理に該当するようなちょっとした小修繕を行う際への影響も考えられるかもしれません。

それぞれの手法は管理組合の方針により変わってきますが、順を追って見て行きたいと思います。

責任施工方式を前提としている場合

責任施工方式を前提として工事を実施する場合は、

  • 管理会社経由で施行会社を見つける場合
  • 管理組合独自で施工会社を見つける場合

の2パターンが考えられます。

前者の場合は、管理会社の関連会社、または管理会社と近い施工会社が工事を一括で引き受け、その会社の責任をもって大規模修繕工事を実施していく、そんな手法になり、工事全体の依頼が考えられます。

後者の場合は、管理組合が独自で施工会社を探すため、管理会社からの紹介会社やその系列の施工会社も、比較検討する施工会社の1社として位置づけられることとなります。

それぞれのケースで考えていきましょう。

管理会社経由で施工会社を依頼する場合

この場合、管理会社と関係が深い施工会社が選定されることが多いため、管理会社に対して工事案件に関する全てを依頼することが可能でしょう。

修繕委員会を通じて、最終決定は理事会となりますが、丸投げを行う事も可能です。理事会側が考えていることをそのまま依頼することできます。

メリット

この方法のメリットとしては、工事前の調査診断や、施工業者の選定の準備、工事実施に至るまで窓口の会社に全てを丸投げすることが出来るため、理事会や修繕委員会の負担が軽減できます。

さらに、工事を行う施工会社との間に管理会社が理事会の窓口に立っている場合は、工事の進捗を理事会や修繕委員会の際に管理会社から聞けばいいという、利便性や情報の一元管理がなされることも挙げられます。

デメリット

デメリットは、、管理会社が間に入る事から、理事会や管理組合の裏事情を入手しており、修繕積立金の予算額から逆算して割高なものや、予算消化のための必要のない提案が出てくる可能性もあります。

さらにそれが、割高かどうか判断できない可能性もあったり、チェック機能が働きづらい観点があることも否定できません。

管理組合独自で施工会社を選定する場合

この場合は、管理会社に対してはお願い出来ることは限られてきます。

前述の管理会社経由の施工会社も、管理組合がテーブルに上げる数社の施工会社の1社となるためです。

従ってお願いできることとしては、管理会社系列の施工会社や親しい施工会社に応募して貰うことを依頼することでしょう。

メリット

管理会社ではなく、管理組合独自で相見積もりを比較検討するため、コストが上乗せされたものが出て来る懸念が減少することにより、コストダウンが図れる事が挙げられます。

当社の様なサイトを活用したり、業界紙で公募することが考えられます。

デメリット

デメリットとしては、自分たちで施工会社を探してくるという手間が掛かる点です。

また管理組合独自でとりまとめるため、負担が増加するとともに、管理組合に大規模修繕工事の知見がない場合には、見積内容が適正に評価できないことが挙げられます。

設計監理方式を前提としている場合

責任施工方式同様、この手法で行う場合も、管理会社に設計監理を行う設計事務所や、設計監理会社を紹介して貰うことや、管理組合独自で設計事務所を探す2パターンが考えらます。

管理会社に依頼できる内容

管理会社経由で設計事務所を見つける場合でも、組合独自で見つける場合でも、設計監理の場合は管理会社に対して依頼できる内容は少ないでしょう。

ただし、管理会社に変わって設計事務所がコンサルタントという立ち回りで動いてくれるために、理事会の負担は大きくはならないはずです。

方式依頼依頼内容メリットデメリット
責任施行管理会社に丸投げ依頼大規模修繕工事の全体を依頼・組合の手間が減少 ・コミュニケーションが行いやすい・コスト高 ・チェックが効かない
管理会社に一部依頼(組合独自で選定していく)施工会社を紹介してもらう(管理会社からの紹介会社も比較検討対象)客観的な比較対象評価が可能・組合の手間やノウハウ必要 ・管理会社の全面協力が得られない可能性
設計監理管理会社に丸投げ依頼設計監理会社を推薦して貰う・組合の手間が減少 ・施工会社に対する客観的な判断が可能・コンサルコスト ・施工会社が設計監理会社と繋がっていると効果低い
管理会社も設計監理会社紹介を一部依頼(組合独自で選定)設計監理会社を紹介して貰う(紹介会社も比較検討対象)・選定する設計監理会社や、その先の施工会社の客観的な判断が可能・組合の手間やノウハウ必要 ・コンサルコスト ・管理会社が蚊帳の外に置かれる可能性

まとめ

大規模修繕工事を行うに当たって、管理会社にとってメリットがあることは依頼しても対応して貰えますが、しかし、そうでない場合依頼しても対応できくれるケースは少ないでしょう。

最近増えているのは、修繕積立金が足りないという問い合わせです。

手間を減らすために管理会社に依頼するのか、コストを削減するために理事会・組合が主体で動くのか、修繕積立金の状況と今後のマンションの状況を考えて、どう動くのかぜひ検討してみてください。

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