マンションの大規模修繕！知っておきたい基礎知識と大切なこと

マンションの大規模修繕は分譲マンションに住むうえで必ず通らなければならない道です。

１０年から１５年が経過した頃に外壁や鉄部部分の修繕や再塗装等を行ない、建物全体をリニューアルする工事のことをいいます。

足場を掛け、黒いシートで覆われたマンションがその現場であり、どこかで一度は見たことのある景色ではないでしょうか？

分譲マンションには管理組合が存在し、大規模修繕は、もちろん管理会社はサポートしてくれますが、基本的にこの管理組合が企画・立案、施工会社の選定と発注、完工後の検査まで行なわなければなりません。

マンションの維持する上で「最も時間と労力とお金のかかる場面」と捉えてもらって差し支えありません。

マンションに住むうえで避けては通れないものではあるものの、住民の中に建築関係に詳しい人間はどれほどいるでしょうか？

運よく居たとしても、その人が管理組合の検討に協力してくれるかは分かりません。

そうであれば、その道に詳しくなくても、修繕工事に関する基礎的な知識を、多くの住民の方が持っておくことは、スムーズな運営に繋がるはずです。

今回はマンション住民として知っておくべき大規模修繕に関する基礎知識を紹介したいと思います。

マンションの大規模修繕とは

大規模修繕に定義はない

実は「これが大規模修繕である」という明確な定義はされていませんが、「足場を架けて行う、外壁修繕及び鉄部塗装、屋上防水の工事」を一般的に大規模修繕と言います。

建物の外部に面する構造部分について補修を行い、構造強度や防水の性能を適切に保つために工事を行うのです。

施工の具体例としては、コンクリート壁のひび割れ部分の補修や割れタイルの交換、屋上に塗布された防水層の塗り替え等が挙げられます。

これらを定期的に行なわなければ、マンションの外壁タイルの剥落に繋がったり、雨水を防げず漏水を引き起こすことになるからです。

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設備修繕は大規模修繕の範囲外

エレベーターや自動ドアや機械式駐車場など、マンションには様々な機械設備がありますが、これらの機械部品の交換は基本的に大規模修繕の範囲外です。

修理や機器更新は各メーカーによってそれぞれ異なるため、大規模修繕に併せて一斉交換するといった考え方はしません。

つまり、エレベータ会社が外壁塗装をすることがないように、大規模修繕の施工会社がエレベータの部品交換をすることもありません。

大規模修繕はあくまで「建物の構造部分」のメンテナンスと認識する必要があります。

大規模修繕の周期

大規模修繕の周期は一般的には約１２年に一度のペースで行なうことが理想ではあります。

但し、定期的な点検を行なっており、その結果劣化が少ない状況と把握できるのであれば、安全面を担保したうえで先延ばしすることも可能です。

大規模修繕の工期は規模にもよりますが３～４ヶ月が一般的です。大規模な団地型やタワーマンションの場合は１年以上に及ぶ場合もあります。

施工時期としては、春と秋が多いです。寒暖の強い季節は作業効率が下がり、工期が延長してしまう可能性があるためです。

大規模修繕の費用はどれくらいかかるのか？

まず始めに、マンションの規模や構造によって費用は増減するということは認識しておかなければなりません。

同じ１００戸のマンションであっても、敷地面積の広さや建物自体の大きさによって、足場の設置箇所や使用する資材の量が大きく変わってくるからです。

そのうえで、参考値をお伝えすると、２０１８年５月に国土交通省が発表した情報では１戸あたり「７５万～１００万円」が３０．６％で最も多く、「１００万～１２５万円」が２４．７％、「５０万～７５万円」が１４％でした。

必要費の概算として、凡そ１００万円×全戸数と考え、これをある程度の目安としておけばよいでしょう。

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大規模修繕の発注方法

大規模修繕の発注方式は主に３種類あります。

いずれもメリットデメリットがあるため、自身のマンションの状況を踏まえ、最も適切と考える方式を選択する必要があります。

管理会社への発注

日常的な管理を委託している管理会社へ大規模修繕も依頼する方式です。

メリットは日常的にマンションを見ているため、建物の理解度が高いこと。そのため修繕箇所の取り残しといった工事仕様の間違いも少ないと考えておいてよいでしょう。

また、工事期間中の連絡や相談も取り易いことも挙げられます。管理会社の多くはカスタマーセンターのような住民専用のホットラインを設けています。

工事期間中の相談やトラブルがあった際にもこのホットラインに連絡すれば管理会社内にて共有してくれるため、たらいまわしになる心配は無いでしょう。

デメリットは費用が他と比較し高額になること。

理由としては、上記のような日常管理の体制で工事期間中も面倒を見ることから、人工代が他より掛かっていることです。

また施工は管理会社の下請け業者が行なうこととなるため、管理会社の経費が乗っかっていることが挙げられます。いわゆる中間マージンです。

厳しい言葉ですが、マンション管理への意識が低いマンションはこの方式で管理会社に任せきりにしているところが多いのではないでしょうか？

施工会社への直接発注

大規模修繕が可能な施工会社へ直接発注することも出来ます。これは責任施工方式と言われます。

この場合、間に誰も入らず管理組合と施工会社が直接契約することとなるため、余計な経費がかからず圧倒的に費用を安く抑えることが出来ます。

一方で施工会社は施工が本業であることから、住民とのホットライン等の連絡や相談のインフラは弱いと言えます。

大規模修繕は住民が生活しながら工事を行うため、負担や影響がないような心配りも意外と重要です。

50戸以下の比較的小規模なマンション、コスト削減のメリットが大きい点から修繕積立金が不足しているマンションにおすすめの発注方法です。

コンサルタント会社へ依頼

近年増加傾向にあるのがこの方式です。これは設計監理方式と言われます。

大規模修繕に精通したコンサルタント会社にコンサルを依頼し、工事の仕様の確定や見積書の公募、施工会社のコンペ、工事期間中のチェック等を行なってくれます。

プロにお任せするため安心感はあるし、第三者的な見地でアドバイスを与えつつリードしてくれるため、管理組合の検討は進み易いと思います。

デメリットはコンサルタント業務費がかかる分、他の方式より費用が嵩んでしまう点。また、裏で業者と予め結託している悪徳コンサルタントの横行が問題となりました。

コンサルの癒着の最大の問題は、本来施工品質を担保するべきコンサルが業者と結託しているために何のチェック機能も果たさないことです。

信頼のおける善良なコンサルタントを見つけられるかどうかがポイントです。

大規模修繕の工事費は物価変動の影響を受けやすい！

工事の内訳の中で比重として大きいのが、職人代、建築資材、足場架設代の３点です。

これらの単価はその時々の世の潮流に影響を受けやすいです。

例えば、東京オリンピック前で各所で改修工事や増設工事が行われているのであれば、建築業界は大忙しです。

そんな中では自ずとこれらに係る物価も高騰します。

逆に東京オリンピック後、建築ラッシュが終わった頃になると各社は受注数をどうにか上げるため、打って変わって安売りによる多売を始めるかもしれません。またその逆に職人不足で職人の単価は上がるかもしれません。

つまり、同じ工事であっても時期によっては工事費用が大きく変わる可能性があるということです。

大規模修繕はマンションの中で最も費用がかかる工事です。この費用は組合員全員から徴収した修繕積立金から支払われます。

その時の運営を任される理事や修繕委員は、皆から集めたお金を無駄にしたくないと考えるのが普通です。

東京オリンピックは一例ですが、世の風潮として物価の変動が起こりうるタイミングであれば、工事を前倒しにする、後ろ倒しにする、といった決断は決して誤りではありません。

但し、後ろ倒しにする場合は延期しても安全上は問題ないかだけは必ず確認しておく必要があります。

大規模修繕で知識よりも大切なこと

「大規模修繕」という言葉に触れると同時に、初めて建設業界のことを知る人も多いのではないでしょうか？

しかし、最もの重要なのは知識ではなく、自身の住むマンションをよりよいものにしたいという意識です。

建物である以上、時が立てば劣化が進行するのは当然です。

そこでこの劣化進行に抗い、いかにマンションを健全な状態に維持できるかは住民意識に掛かっているものだと思います。

自身の資産であるという意識を一人一人が持ち、価値の維持向上を目的に行動を進めれば、どんなに時が経っても資産価値の高い、暮らしやすいマンションを維持できるはずです。

ぜひこれを機会に大規模修繕に取り組んでいただければ幸いです。