マンションの修繕計画は破綻しているのか？修繕金が足りない場合に取るべき対応

最近、テレビのニュースや雑誌の記事などにおいて、

「マンションの修繕積立金は不足する！」「マンションの修繕計画は破綻している」

という内容を目にします。

2019年5月にはＮＨＫにおいてタワーマンションの修繕に関する特集が報道されておりました。

本当にマンションの修繕計画は破綻しているのか？

修繕積立金が不足している場合にそのマンションが取るべき対応にはどのような方法があるのか？

今回は、マンションの修繕計画をクローズアップします。

実際にマンションの修繕積立金は不足しているのか

適正な修繕積立金を集めることができているのか。

その１つの目安となるのは国土交通省が2011年に公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

このガイドラインでは、マンションの規模、そして多額の修繕費用を要する機械式駐車設備の有無を基礎情報として修繕積立金の目安金額を示しています。

マンションに必要な修繕積立金

以下の一例をご参照ください。

マンション概要

• 総戸数：50戸
• 専有部の延床面積：3,500㎡(70㎡×50戸)
• 階数：10階建
• 機械式駐車場：有(35台・2段昇降・ピット1段)

必要な修繕積立金

このマンションの場合、ガイドラインによると専有面積70㎡の住戸における修繕積立金の目安は月額16,510～22,460円です。

つまり平米当たりに必要な修繕金は235円/㎡〜320円/㎡です。

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レインズの修繕金の実データ

一方、東日本不動産流通機構（レインズ）では、マンションを含めた不動産売買情報の中枢を担っており、2017年度に売買された中古マンションの修繕積立金の平均は156円/㎡、専有面積70㎡の住戸では10,920円になります。

マンションの築年数や長期修繕計画の積立方法、機械式駐車設備以外の設備の多寡など、上記以外にも様々な要素がありますので一概には言えませんが、修繕積立金が不足しているというのは現実なのです。

修繕計画が破綻しているなら計画変更を

修繕計画が破綻しているということは、修繕積立金からの収入と工事計画の支出のバランスが保たれていないということを意味しています。

収入を増やすという方策はありますが、各住戸への負担が増える方法ですので、まずは支出を減らすことを考えてみてはいかがでしょうか。

今回は2つの事例をご紹介いたします。

機械式駐車設備の見直し

1つ目は、機械式駐車設備の埋戻し（稼働停止）です。機械式駐車設備は、狭いスペースに複数台の車両を駐車することができるメリットがあります。

一方で、モーターや歯車、チェーン、操作盤など多数の部品があるので、維持していくためにはこれらの交換費用が発生します。

また、設置後25年程度を目安に設備全体の更新を考えていく必要があります。

昨今では社会的な動向として、車離れが進んでおり、カーシェアリングが普及し始めています。

駐車場使用契約が減って空き区画が多くなっているのであれば、機械式駐車設備の埋戻しや稼働停止を検討しても良いでしょう。

マンションの駐車場台数は減ってしまいますが、将来の修繕費用をぐっと削減できるかもしれません。

給水方式の変更

2つ目は、給水方式を受水槽方式から直結増圧方式へ変更することです。

受水槽方式とは

受水槽方式とは、水道本管から届く水を受水槽に溜め、給水ポンプを利用して溜まった水を各戸へ給水する方式です。

この方式では、受水槽のメンテナンス費用がかかります。槽内の水位を調整するための弁や制御装置の交換が必要になりますし、槽本体の交換もいずれは必要になります。また、水圧が無くなった槽内の水をポンプで給水するため、ポンプへの負荷が大きく電気代がかかります。

直結増圧方式へ

現在では、水道本管の水圧を利用した増圧直結方式へ変更を検討するマンションも増えています。将来的なメンテナンス費用の削減を考えると給水方式の変更も1つの手段です。

上記のように、同じ設備を維持していくのではなく、メンテナンス費用を考慮して設備の仕様を変えていくことで将来の修繕費用を削減していくことができるでしょう。

修繕資金を借りるのも1つの手段

マンションでは築30年頃に修繕工事が集中する傾向にあります。

エレベーターの更新、機械式駐車場の更新、給水管の更新など主要設備の更新目安がおよそ30年であり、2回目の大規模修繕工事が遅れていれば30年目に近い時期で実施されます。

工事に必要な資金も集中してしまうので「この時期を乗り越えれば…」というマンションも多いのではないでしょうか。

無理な計画でランニングコストをあげない！

この時期に合わせて修繕積立金を増額改定しても良いのですが、毎月のランニングコストが高くなり過ぎてしまうと、売却する際に売れにくくなってしまいます。

購入検討者は、「住宅ローン+管理費・修繕積立金」を月額のランニングコストとして捉えるためです。

このような場合には、住宅金融支援機構などから一時的に資金を借りるのも1つの手段です。

返済期間を延ばして返済をなだらかにすれば、修繕積立金の増額幅は小さくなるでしょう。

資金に窮して借金をするのではなく計画的に借りることは、修繕積立金の増額幅を抑制して、マンションの資産価値の維持につなげられます。

技術進歩は続くので定期的に計画の見直しを行うべき

修繕計画はあくまでその時点での技術に基づいた修繕費用です。

築10年のマンションが築30年目にエレベーターの更新をするのならば、それまで20年間の猶予があるということです。

工事の安全対策や人件費の高騰などマイナス要因もありますが、設備性能や工事技術は確実に日々進歩しています。

以前はエレベーターを更新するときにはエレベーターが完全停止することが一般的でしたが、現在では日中工事のために停止させて居住者が自宅に戻る夜間や土日は稼働させるという技術も開発されています。

この他、大規模修繕では、足場を架設するのが一般的でしたが、ロープやブランコも用いた無足場工法も広がりを見せています。

このように、製品の良化が進んだり、工事技術が高まったりすることで修繕費用が下がる可能性もあります。

長く安心して暮らせる修繕計画を

マンションは長く維持されていく期待があるからこそ資産としてその価値を維持していくことができます。

修繕計画は長く維持していくための重要な要素であり、これが破綻している場合には資産価値にも影響を及ぼします。

修繕計画はマンションの将来像にもつながりますので、理事会等でいくつかのプランを用意した後、組合員の皆様がしっかりと話し合って長く安心して暮らせる、資産価値の高いマンションを実現してください。