定時総会前に確認しておきたい 修繕積立金値上げの考え方
マンションによっては、大規模修繕工事費用が大幅に上がる事より、将来的に工事代金として充当する修繕積立金が足らないことも想定されます。
そのような場合は、修繕積立金を値上げして埋め合わせるか、借入金を充てることで、工事代金を賄う必要があるでしょう。
今回、管理組合として修繕積立金を増加させるための最も一般的な手段である、修繕積立金の値上げについて考えます。
大規模修繕費を大幅削減‼︎
マンション修繕公募サイト
透明なプロセスと競争の原理で
マンションの修繕費を大幅削減！
公募サービス詳細はこちら
修繕積立金はなぜ値上げをすることになるのか？
修繕積立金はなぜ値上げする必要があるのでしょうか。
まずは、現状のマンション管理を取り巻く環境も踏まえて確認してみます。
修繕積立金の動向より
毎年この時期に発表される、マンション管理新聞が独自で集計している管理費等初期設定調査が発表されています。
2022年下半期の集計結果として、22年6月から11月の間に新たに分譲したマンションの管理費や修繕積立金の平均額等を集計しています。
中でも、㎡あたりの修繕積立金は、全国平均で前回比5円増、初の100円越えの101円であると集計されました。
新規分譲マンションにおいては、これまで以上に将来に備えて修繕積立金を積み増しておく傾向が出ているようです。
これまでの長期修繕計画との乖離
分譲当初にマンションデベロッパーが作った長期修繕計画の見直しがなされておらず、または、大規模修繕工事の際に作ったものがそのままになって確認されていないこともあるでしょう。
分譲から年月が経過したマンションにおいては、本来やっておきたい5年程度毎の見直しではなく、大規模修繕工事の都度、見直すことが多いと想定されます。
当初の計画は段階的な値上げ計画となっており、計画通りチェックや運用が運用されていない場合には、本来必要である修繕積立金との乖離も出てきているかもしれません。
経年劣化箇所の増加
劣化箇所の増加により日々修繕を行っているために、修繕積立金が都度取り崩され、減少していることも考えられます。
劣化箇所を都度工事をやると、まとめて工事をする場合に比べ、修繕積立金が思うように貯まらずに減少することも考えられるでしょう。
計画が適正に見直し・運用されていれば、本来修繕すべき箇所の定期的なチェックや大規模修繕で行うべき修繕を、適切なタイミングで実施することも可能となります。
値上げをするための合意形成のポイント
将来的な大規模修繕工事にあたって、それでも値上げしないと修繕積立金が足らなくなってくる、そのようなことも想定されるでしょう。
将来的に値上げをするにしても、どのような手順を踏んで行く必要があるのか、確認してみましょう。
突然の値上げ議案は難易度が高い
その前に、理事会で将来の長期修繕計画を立てた時に、今の徴収額ではどう考えても十分な修繕積立金とならず、値上げせざるを得ない状況になる可能性があります。
足らないからといって、区分所有者に対し値上げ議案を直近の総会で突然出すことは難易度が高いことが考えられます。
値上げ自体は、各区分所有者に対して支出増を伴うことから、普段の生活に影響することとなるためです。
理事会の中で決定したことは、総会に諮る事ができますが、総会において合意が得られない可能性も出てくるかもしれません。
理事会で議論をし尽くすことの大切さ
今のままでは修繕積立金が足らず、値上げを確実にしなければならないとなっていても、理事会において、区分所有者が納得するための理論武装をしていかなければなりません。
大切なことは、より早い段階から足らないことに気付いて、将来に向けて対策を講じることです。
検討や決定が将来に伸びれば伸びるほど、来るべき大規模修繕工事費用に対するしわ寄せがでます。
材料高騰による物価高や、職人さんをはじめとする工事担当の人員不足による人件費の高騰により、将来的に大規模修繕費用がどれぐらい高騰するかは読めない所でしょう。
しかしながら、長期的には高騰することを前提に、あるべき対応策を理事会内で議論しつつ、修繕積立金についてどの水準にあるのが望ましいかを検討しておくべきです。
仮に、値上げしても余剰となった場合には、将来の修繕積立金の余裕として残しておけます。
一方で後述する、管理費と修繕積立金において、自分たちのマンションにおいてそれぞれどの水準で考えるか、再検討しておくことも大切です。
長期修繕計画を見直し最新版で議論を
現在の修繕積立金を加味して、将来想定される修繕工事項目を定期的に見積り直すことで、長期修繕計画をブラッシュアップし、その時点において精緻なものとなっていることが望ましいでしょう。
将来的な劣化は、いつ突然現れてくるか分からない点はあるものの、国土交通省による長期修繕計画ガイドラインなどを参考にして、基準値を見積もっていくことが大切です。
自分たちのマンションにおいて、将来を考えると明らかに足らなくなってくる、という視点を、最新版の長期修繕計画を共有の上、合意形成していくことも必要となります。
管理費と修繕積立金のバランスの重要性
日々の管理における、短期的な費用ともいえる管理費と、長期的なマンションの価値向上に資するための修繕積立金は、それぞれ区分所有者から徴収されるものです。
しかしながら、管理組合としては、短期と長期の視点を上手くバランスさせる必要があります。
具体的にはどのような考え方が必要なのか、確認していきます。
管理費適正化の継続的な見直し
まず、現在の管理費が現状のマンション管理において、適正なものであるかを確認しておく必要があります。
過剰な清掃を行っていないか、これまでずっと発生していないようなものにあえて費用を掛けていないか、ちょっとした区分所有者の気遣いで対応できるようなことはないか、などです。
マンションのDX化を促進することで、減らせることもあるかもしれません。
そのような日常の管理において改善できる項目がないか、常に意識してみていき、将来に回すお金にできないかの問題意識が大切です。
管理費の一部を修繕積立金に充当し値上げを抑制
冒頭に紹介した、マンション管理新聞による2022年下半期の管理費等初期設定調査では、修繕積立金の全国平均では、㎡あたり101円であると記載しました。
一方で、以下弊社コラムでも良く出て来ていますが、国土交通省の修繕積立金ガイドラインによる、計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安です。
出典：国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン(令和３年９月改訂版）より
国土交通省が出している下限値であっても、建築延床面積5,000㎡から10,000㎡の間にある地上20階未満のマンションの170円です。
購入時の修繕基金があるといっても、先ほどの101円と大きく乖離しています。
新規分譲マンションが国がガイドラインとして定めるこの図を意識していないということはないでしょう。
すなわち、分譲マンションはこの図の少なくとも下限値に合わせて行くべく、段階的な値上げが前提で長期修繕計画が引かれていることとなります。
単純な修繕積立金の値上げではなく、管理費の余剰分やコスト削減分を修繕積立金に回せないか工夫することも、将来を考える重要な視点と言えるでしょう。
まとめ
今回はマンションの高経年化に伴い多くのマンションで課題となる、修繕積立金の値上げについて紹介しました。
現状のマンションの状態や、修繕積立金の額を踏まえながら、将来に向けて値上げすべきか、それとも管理費との折り合いを付けながら値上げ幅を抑えるのか等、理事会をはじめとした管理組合内でも議論をしていく必要があります。
材料や人件費の高騰など、将来の市場環境としては必ずしも楽観視できるものではないですが、来るべき将来に備えて、管理組合においては出来る限り早くから検討していくことが大切です。
大規模修繕費を大幅削減‼︎
マンション修繕公募サイト
透明なプロセスと競争の原理で
マンションの修繕費を大幅削減！
マンション修繕公募サイト