理事・修繕委員の方へ

管理組合も他人事ではない!令和4年4月から始まった評価制度への対応

以前にも当コラムで「マンションの管理が評価される?!知っておくべき評価基準やその制度内容」と題して、マンション管理適正評価制度については触れています。

今回は制度についてではなく、制度に対して管理組合としてどのような事に注意して対応して行かなければならないのかを中心に記載したいと思います。

その前におさらいの意味も含めて各評価制度について簡単に触れておきます。

令和4年4月から始まるマンション管理の評価制度とは

マンション管理適正化法の改正により、令和4(2022)年4月から始まるマンション管理の評価制度として、大きくは2つあります。

マンション管理業協会が中心に取り組む「マンション管理適正評価制度」と地方公共団体が取り組む「マンション管理計画認定制度」です。

マンション管理適正評価制度について

マンションの管理状態や管理組合の運営状態を専門家が審査項目30項目をチェックし、S・A・B・C・Dと評価無しの6段階で評価する仕組みです。

評価の有効期間は1年間です。

引用:マンション管理業協会『マンション管理適正評価制度』HPより

詳しくは当社の別コラム

をご参照ください。

マンション管理計画認定制度について

対して、地方公共団体が取り組むこちらの制度は、16項目+αを評価し、〇か×かの判定となります。

引用:国土交通省の令和3年9月28日のプレスリリースより

認定期間は管理適正評価制度よりも長い5年間となります。

管理組合にとっては、それぞれの個別対応は煩雑になるため、各評価制度をまとめて申請できる方法も検討されています。

それぞれの評価制度で管理組合が対応すべきことは?

特にマンションの管理組合として対応すべきことは、いかにして評価を上げていくかを考えることになると思います。

そのためには管理組合や理事会、更に各区分所有者それぞれにおいてなすべきことや考えていくべきことがあります。

<h3>前提として考えるべきこと

その前に、考えておかなければならない大切なことがあります。各評価制度になぜ向き合っていく必要があるかということです。

国が法律を変えてまでマンション管理の評価制度を作り、各マンションを評価して公表する点には、将来的なマンションの課題を認識しているためです。

マンションの大きな課題としては、世の中の高齢化とともにマンションの高経年化が並行して進む点です。

そうなると修繕積立金や管理費の徴収が十分でなく、管理不全マンションが増えて来る可能性があり、マンションの老朽化によるスラム化や周辺地域における治安の悪化を危惧しています。

引用:国土交通省「マンション政策の現状と課題」より

一般的に「マンションは管理を買え」と言われている中で、管理状態が評価されるということは、維持管理が適切になされているかどうかというマンションの資産価値に直結することにもつながり、ひいては区分所有者にとっても自宅の価値に直結することとなります。

管理状態の継続的な維持向上

そのためには、管理状態を継続的に維持しつつ、さらにより良い管理状態になっているための向上が欠かせません。

既に管理会社に対して管理を委託している中で、更に管理の向上を図っていく必要がある訳ですから、評価を得るためにはそれなりの対応も必要となってきます。

管理組合全体としての意識の向上

マンション管理の評価を、マンション全体で上げていくことを考える場合、理事会や理事任せでは中々管理の向上は難しくなってきます。

管理組合全体、そして区分所有者一人一人の意識の向上は不可欠であり、理事会や理事に任せておけばいい、という意識では中々向上も難しいと考えられます。

マンションの価値は区分所有者一人一人に直結する問題なので、その点からも協力意識を高めていくことが大切であると言えます。

マンションとして対応するための課題

マンションとしては何をどこまで対応していけばいいのでしょうか。恐らくはそのあたりも理事会や管理組合として課題になってくるかと思いますので、具体的に見ていきます。

評価を得るために何をどこまで対応していくのか?

管理適正評価制度ならびに、管理計画認定制度のそれぞれにおいて、多くの細かなチェック項目があります。

まずやるべきこととしては、項目と照らし合わせた現状の洗い出しです。

マンションとして、どこまでできていて、何が出来ていないのか、またやるべきなのかの検討が必要なのかと思いますが、特に以下の基本的な部分は、双方の評価制度に入ってくるため、管理組合としても優先度を高く考えていく必要があります。

  • 総会の開催や議事録、規程の整備
  • 理事や監事等、役員の適切な専任
  • 長期修繕計画の作成と定期的見直し
  • 長期修繕計画の期間
  • 管理費、修繕積立金の適切額の設定
  • 耐震診断の実施や計画
  • 消防訓練や防災マニュアルの準備

特に管理費と修繕積立金、長期修繕計画については非常に重要な部分となりますので、更に見ていきます。

管理費の見直しと有効活用

マンションの価値を損なわないためには、普段の管理を適切に行う必要がありますが、そうなると管理費が適切に徴収されているか、滞納がないか、また無駄な出費がないかなどを見ていくことが大切になってきます。

多くのチェック項目をこなしていくためには、まずは管理費を確認して、管理費勘定における収支のバランスを見ていくことが非常に大切になってきます。

この中で多くを占める管理会社に対する管理費が適切なのか、またその他減らせるものが無いのかなどもポイントとして挙がってくると考えられます。

長期修繕計画や修繕積立金の見直し

さらに、長期的にマンションを維持していく観点から、長期修繕計画や修繕積立金の見直しは非常に重要になってくると考えています。

長期修繕計画がそもそも無かったり計画が古いものだと、加点対象にはなり得ません。

将来どのような箇所を修繕していくことを想定しておかなければならないのか、またそれを実施するにはいくらかかるのか等、将来の目算すら付かないためです。

長期修繕計画は原則30年以上で2回以上の大規模修繕工事が含まれるものであり、5年毎に見直していくことが望まれます。

修繕積立金は国土交通省から出されている修繕積立金ガイドラインの水準に見合ったものであるかも大事な論点になってきます。

こちらは当社の別コラム「長期修繕計画と修繕積立金について!未来の大規模修繕に備えよう!」

でも詳しく紹介していますので、ご確認してみてください。

まとめ

令和4年4月から開始されるマンション管理の評価制度への対応を中心に記載しました。

評価にどのように対応するかという論点が出がちですが、本質は「自分たちのマンションを如何に長期的に価値のあるものに維持していくのか」という点です。

管理組合においては、いきなり高評価を狙うのではなく、無理をせずにできるところから手掛けていくことが大切であると考えます。

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