基礎知識

なぜ大規模修繕をしないといけないの?改めて考える大規模修繕ですべき事

定期的にマンションの大規模イベントである「大規模修繕工事」。

どのマンションにおいても定期的な周期の中で必ず行わなければならない工事です。

しかし、なぜ大規模修繕工事をしていく必要があるのでしょうか。

今回はその必要性についてみていきたいと思います。

なぜ大規模修繕をしないといけないのか?

そもそもなぜマンションは大規模修繕をしないといけないのでしょうか。

まずはその目的と、修繕、改修、改良の定義に触れて行きたいと思います。

大規模修繕の目的

大規模修繕工事実施の目的は「快適な住環境と資産価値を維持するため」です。

長年雨風に触れることで傷んでいく外壁やバルコニーの「物理的劣化への対応」をしなければなりません。

更に、技術の進歩や社会的要請、そして居住者からの要望など、より便利な住環境を作っていく必要あります。

そして、マンションの資産価値向上を実現していかなければなりません。

そのために大規模修繕を行うのです。

大規模修繕の内容

大規模修繕で行う内容は

  • 修繕
  • 改良
  • 改修

があります。

修繕とは

修繕は部品や設備の劣化に対して修理や取り替えを行うことで、実務上問題がない程度までに初期性能を取り戻すために行う工事です。

現状のレベルを新築当初のレベルまで回復させることであるとも言えるでしょう。

改良とは

改良は建物の性能や機能をグレードアップして、当初の性能以上のものにしていく工事です。

改修とは

修繕と改良を組み合わせた概念の改修を行うことです。

以下、国土交通省が発表している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアルです。ご興味がある方はぜひ確認してみてください。

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

大規模修繕ですべき4つの対応

ここまでは大規模修繕の定義についてお伝えしましたが、ここからは大規模修繕で行うべき側面についてお伝えします。

物理的劣化への対応

長年の天候の変化の中で、雨風に当たる部分の劣化や、通常使用による減耗などのいわゆる物理的な劣化に対して手を打っていく必要があります。

コンクリートの中性化など、経年によりマンションの至る所に劣化が見られるようになります。

大規模修繕工事では、これを初期性能に近づけていくことを行っていきます。

急を要するものについては、大規模修繕の周期による修繕を待たずに、通常の管理の中で劣化に対する補修を随時行っていく必要があります。

なお、大規模修繕に合わせられるものはそのタイミングにまとめて実施することで、費用を削減することが出来ますので、長期修繕計画と実際の劣化度合いを比較しながら柔軟に対応して行く必要があります。

まとめて工事を行うことが望まれますが、大規模修繕周期に合わない対象部位が発生する場合もありますので、柔軟に対応しましょう。

社会的な変化への対応

技術の進歩により、修繕工事の部位に対してより良いものが開発されたり、また法改正により整備が必要になったり等、社会的な変化に対する対応を行っていく必要があります。

とりわけ竣工から年月が経っている高経年マンションにおいては、新築マンションに比べ、バリアフリーなど社会の要請に対して整っていない設備も目立つようになります。

大規模修繕における改良によってそれに対応して行く必要があります。

区分所有者のニーズへの対応

エレベータ設備の高度化や、電気自動車の充電設備の充実、非接触鍵による入退出、さらには宅配ボックスの設置など、新築マンションには備えられている設備が高経年マンションには対応していない場合も見受けられます。

さらに住民からの強い要望により、場合によっては新たに設置が必要となる設備も出て来るでしょう。

マンションの資産価値の維持、向上に対応して行くためにも、様々な年代の住民に対応できるよう、マンション設備の高度化に対応して行く必要があります。

法制度等への対応

法制度への対応とはバリアフリー設備の充実や耐震補強への対応、さらに居住空間における断熱化への対応等が当てはまります。

国や自治体が実施するマンション管理評価において、高評価を得るためのマンション管理体制の充実もこの部類に入ってくるでしょう。

法制度や自治体の方針に準拠することで、社会的要請に対する対応も満たしていけるといえます。

マンションの資産価値向上に向けて

マンションの劣化に対応しながら、社会的な変化にも対応していくことで、マンションの資産価値が向上していきます。

大規模修繕工事の実施を通じて、「快適な住環境と資産価値を維持する」目的を達成していく必要がありますが、そのためにはマンション内の目に見える物理的な劣化に加え、社会や技術の環境変化に応えていかなければなりません。

そのためにはしっかりと修繕積立金を蓄え、必要なタイミングで必要な工事ができるように備えなければなりません。

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