発生したら速やかに対応！管理費や修繕積立金の滞納はどのように対応すればよいか？
管理組合にとって、組合員である区分所有者の滞納がある場合は、速やかに回収を行う必要があります。
今回は滞納の現状や、具体的な回収方法、さらに回収の実際の事例についても確認していきます。
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管理費等における滞納の現状
まず初めに、管理費や修繕積立金（以下、管理費等）の滞納状況を確認してみましょう。
管理費等の滞納状況データ
やや古いですが、国土交通省の『平成30年度マンション総合調査』で、実際に滞納している個数割合のデータがあります。
※国土交通省「平成30年度マンション総合調査」より
滞納がない管理組合の割合は、年々増加傾向にあり、対して、0％超〜10%以下が減少傾向にあります。
10％超はほぼ見られない低水準で推移しています。
また、管理費等の滞納戸数割合の、完成年次別の状況です。
※国土交通省「平成30年度マンション総合調査」より
こちらのデータでは、完成年次が古いほど滞納があるマンションの割合が高くなる傾向にあります。
とりわけ昭和54年以前のマンションにおいては、4割近くのマンションにおいて滞納問題を抱えていると言えるでしょう。
このマンション総合調査では、調査データの集計のみで理由については触れていません。
想定の域は越えませんが、マンションが抱える２つの老いの問題として挙げられる「マンションの高経年化と高齢化の進行」という中にもヒントがありそうです。
将来的な滞納の予測
こちらもまた２つの調査データからの想定の域を越えませんが、今後においては、滞納戸数がない割合のデータが引き続き伸びる一方で、高経年マンションを中心に滞納者が多くなることが想定されます。
マンション総合調査と同じ年、総務省の『平成30年住宅・土地統計調査』によると、2018年（平成30年）の総住宅数は6,240万戸と、2013年（平成25年）の6,062万戸と比べ大幅に増加しています。
※総務省「平成30年住宅・土地統計調査」より
総務省のデータはマンションだけではなく戸建ても含むデータですが、戸数が増えているということは新築マンションも大幅に増加していることが読み取れます。
したがって、国土交通省の滞納状況のデータから、近年滞納割合が減っているのは新築マンションを中心とした、新たな住戸が増えたことも考えられるでしょう。
マンション標準管理規約にみる管理費等滞納の回収方法
近年の滞納状況を確認したところで、本題の回収方法について確認していきましょう。
国土交通省の『マンション標準管理規約』には、滞納について触れている箇所があり、さらに滞納徴収フローまで準備されています。
第60条管理費等の徴収について
管理組合にとって、徴収した管理費等については重要な共有財産として、当該条項で徴収方法と滞納の場合の対処方法について決められています。
滞納した場合、標準管理規約では第60条2項で管理組合にて定めた、年利の遅延損害金を徴収することができると定められています。
更に、3項で滞納した管理組合員に対する催促を、4項ではさらに理事会の決議で訴訟その他法的措置を追行することができるとあります。
回収を即座にする必要があることと、総会ではなく理事会の決議により法的措置に持っていくことができるとのことです。
それだけ滞納管理は管理組合、とりわけ理事会にとって重要な位置づけとなります。
さらに、標準管理規約の補足的な「第60条関係のコメント 」には次のように指摘されています。
『管理費等の確実な徴収は、管理組合がマンションの適正な管理を行う上での根幹的な事項である。管理費等の滞納は、管理組合の会計に悪影響を及ぼすのはもちろんのこと、他の区分所有者への負担転嫁等の弊害もあることから、滞納された管理費等の回収は極めて重要であり、管理費等の滞納者に対する必要な措置を講じることは、管理組合（理事長）の最も重要な職務の一つであるといえる。』
『滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられる。』
とりわけ後半の『』のコメントは、滞納は資産価値や居住環境に影響する大きな問題であるとのことです。
さらに、管理組合は債権回収業のようなノウハウもなく手間が掛かることから、法的に定められた遅延損害金よりも高い利率で設定しても問題ないと記載されています。
管理費等回収のための具体的なフローチャート
標準管理規約の後半の添付資料3において、非常に細かなフローチャートが紹介されています。
そのフローチャートの一部を抜粋します。
※国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）別添3」より
フローチャートを見ると、催促から法的措置までが比較的早い流れになっています。
一般的なマンション住まいから考えて、「滞納したら速やかに法的措置としての競売請求」のようなことは考えづらいですが、国土交通省としては、法的手段を取ってでも滞納回収がマンションにとっていかに重要であることかを説明しているフローであると言えるでしょう。
さらに、フローチャートの解説も記載があり、シミュレーションとして非常に参考になります。
標準管理規約別添資料に記載がある、催促手順の例を紹介します。
＜督促の手順の例＞
・１ヶ月目 電話、書面（未納のお知らせ文）による連絡
・２ヶ月目 電話、書面（請求書）による確認
・３ヶ月目 電話、書面（催告書）
（過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、３か月以内に滞納を解消する）
（管理費の滞納者のほとんどは、ローン等の支払も滞納していることが多いため、６か月以内に銀行が債権回収のために競売等に動き出すことが多い。）
・４ヶ月目 電話、書面、自宅訪問
・５ヶ月目 電話、書面（内容証明郵便（配達記録付）で督促）
ここまでマニュアルの様に記載されているということは、滞納の回収が管理組合として非常に重要であることがお分かり頂けるかと思います。
滞納した管理費等の回収ポイントは？
実際に標準管理規約のマニュアルは確認したものの、法的な対応に寄りがちな面も否めません。
理事会や管理組合にとって、もう少し穏便に解決する方法はないのか、確認してみましょう。
管理費と修繕積立金の徴収が重要であることを周知する
まず第一に考えられるのが、区分所有者に対して、管理費等の徴収が滞る場合、管理組合全員に影響が出ることを周知する必要があります。
滞納は大きく分けて、「うっかり忘れていた」「故意的に払わない」「払えない」が考えられます。
「うっかり忘れていた」は、忘れず毎月必ず払って貰うことで、管理組合全体としての収益の安定化をもたらす旨、周知をしていくことが重要でしょう。
「故意に払わない」はやや問題にはなりますが、本来の管理費等はマンション全戸に影響する重要な金銭であることを、改めて説明する必要があります。
理事長や理事の負担が大きくなることも考えられますが、厳し目にいうと、「あなたの不払いが全戸に影響を与えて、将来的な管理や修繕に支障をきたす場合がある」ことをはっきりというべきです。
そして、「払えない」ケースですが、この場合は前述の２つのケースを言っても難しいということになります。
地道に継続的に回収していく根気が、理事長や理事にも必要になりますが、既に住宅ローンも滞納していることも考えられます。
また、管理費等は5年で消滅時効を迎えるので、5年前の時効が完成しないように、リセットするための訴訟手続きが必要になってくるでしょう。
管理費等を引き落としとする
ほとんどのマンションでは対応している場合が多いですが、これまで述べてきたとおり管理費等は非常に重要なマンションの財産です。
そのため、徴収は必ず引き落としとすることで、払い漏れがないように工夫する必要があります。
区分所有者の都合で口座を閉鎖して徴収できなかったり、口座に残金を残していない場合は、速やかに引き落とし口座の変更をお願いすることが重要です。
滞納の場合のペナルティを周知する
滞納に対する抑止力として、遅延損害金を区分所有者に対して周知することも重要です。
前述でも触れた、標準管理規約第60条のところで、遅延損害金について触れていますが、マンション独自で遅延損害金の割合を定めることができるとされています。
必ずしも、利息制限法や消費者契約法等に従った割合にする必要はありません。
マンション独自で高額な設定も可能との解釈もできますので、「滞納したらこれだけ追加の支払が発生する」旨を周知することで抑止に繋げていくこともできるでしょう。
まとめ
管理費等の滞納の現状と回収方法について、国が考えている方法ならびに現実的に管理組合で行っていくのが望ましい方法について、紹介しました。
管理費等は、普段の管理や将来の修繕において管理組合全体にとって非常に大切な財産です。
そのため、毎月必ず徴収できる仕組みを構築するとともに、滞納があった際には速やかに対処することが重要となります。
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